Warum tun wir als Makler das? Warum geben wir Tipps, wie Sie privat verkaufen können? Wir stehen für Transparenz. Wenn Sie sich entschieden haben, dass Sie privat verkaufen möchten, sind Sie wahrscheinlich fest in Ihrer Überzeugung. Was wir hier dennoch anbieten, ist Ihnen zu zeigen, dass wir der richtige Partner an Ihrer Seite sein können. Wir möchten gern für Sie tätig werden und haben jederzeit die Möglichkeit, Ihre Immobilie zu verkaufen. Das ist unser Service, den wir Ihnen gern anbieten!

Warum ist ein Verkauf jetzt sinnvoll?

Wenn man sich die Hypothekenzinsen und die Immobilienpreise anschaut, ist dieses Jahr wieder ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf. Seit 2010 (Beginn der Niedrigzinsphase) sind die Preise von Immobilien über alle Sektoren hinweg immer weiter angestiegen. Vor allem in Großstädten war dieser Anstieg deutlich sichtbar: die Preise hatten sich hier im Vergleich zu 2010 fast verdoppelt. Doch auch in ländlichen Gebieten und in mittelgroßen Städten ging es stark nach oben.

Seit 2022 hat diese Entwicklung einen herben Dämpfer bekommen. Zinsen, Inflation, Gebäudeenergiegesetz, CO2-Umlage uvm. machten Immobilientransaktionen zurückhaltender. Niemand kann Ihnen heute garantieren, dass Ihre Immobilie in ein paar Jahren wieder zu absoluten Höchstpreisen verkauft werden kann oder ob politische Vorgaben die Preise nachhaltig weiter negativ beeinflussen.

Fest steht: Es wird immer einen Käufer geben – nur die Suche danach kann ggf. mehr Zeit beanspruchen und neue Wege erfordern.

Ein kurzer Überblick, was zu tun ist

Normalerweise übernimmt ein Immobilienmakler fast alle Schritte des Verkaufs. Hier gibt es drei Phasen: die Vorbereitung, die Vermarktung und schließlich die Umsetzung des Verkaufs.

Während der Vorbereitungsphase ist es wichtig, dass Sie sich um die Beschaffung aller wichtigen Unterlagen kümmern. Denn teilweise kann dies etwas Zeit in Anspruch nehmen. Sie können sich hier bereits Gedanken machen über den Verkaufspreis und über welche Kanäle und Portale Sie Ihre Immobilie bewerben.

Wichtig ist hierfür unter anderem auch ein gepflegtes Äußeres und für das Exposé professionelle Fotos von Ihrem Objekt. Sobald für die Immobilie geworben wird, kommen schnell die ersten Besichtigungsanfragen.

Wird das Interesse des Kaufinteressenten konkreter, geht es in die Preisverhandlungen. Sobald Sie sich beide einig sind, setzt der Notar den Kaufvertrag auf und die Immobilie wird übergeben.

Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, kommen also folgende Schritte auf Sie zu:

• Besorgung aller wichtiger Unterlagen
• Der Immobilienwert muss ermittelt und der Verkaufspreis festgelegt werden.
• Es geht in die Vermarktungsphase, in der Sie sich Zeit für Interessenten nehmen können.
• Die ersten Besichtigungstermine finden statt.
• Sie führen Verkaufsgespräche und Preisverhandlungen.
• Der Kaufvertrag wird vom Notar aufgesetzt.
• Sie übergeben die Immobilie an den neuen Käufer.

Vorbereitungsphase: Das ist zu Beginn wichtig

• Dokumente
  Bereits am Anfang werden einige Unterlagen benötigt, damit Sie Ihre Immobilie in den Verkauf geben können. Zum einen ist der Grundriss notwendig. Hier können die Kaufinteressenten sehen, wie die Immobilie aufgeteilt ist. Je nachdem aus welchen Jahren der Grundriss stammt und wie gut erhalten er noch ist, lohnt es sich eventuell, einen neuen Grundriss erstellen zu lassen. Hierfür gibt es verschiedene Dienstleister. Auch ein Makler kann Sie hierbei unterstützen.Spätestens bei der Besichtigung ist dann der Energieausweis wichtig. Hier sind wichtige Informationen zum Energieverbrauch enthalten, welche Sie dem Interessenten vorlegen müssen. Andernfalls können Strafen drohen. Es ist also ratsam, den Energieausweis bereits in der Vorbereitungsphase zu besorgen.Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, benötigen Sie außerdem die Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen. Dadurch können die Kaufinteressenten direkt sehen, worum es in den Versammlungen ging und welche Themen präsent sind. Ebenso gibt es noch weitere Dokumente, nach denen der Kaufinteressent womöglich fragen wird. Dazu gehört beispielsweise die Baukarte. Diese erhalten Sie in Ihrer Gemeinde / Stadt. Den Grundbuchauszug bekommen Sie im Grundbuchamt des Amtsgerichts. Zudem hilfreich sind weitere schriftliche Informationen zur Immobilie, die sich beispielsweise um die Heizungsanlage drehen oder Mietverträge für Einliegerwohnungen.
• Fotos der Immobilie
  Ein wichtiger Punkt in der Vorbereitungsphase ist natürlich auch das Thema Fotos. Lassen Sie die Fotos von einem professionellen Fotografen erstellen. Er weiß, wie er Ihre Immobilie ins richtige Licht rückt, damit die Kaufinteressenten direkt sehen, was sie erwartet und später bei einem Besichtigungstermin weder enttäuscht sind (was einen zusätzlichen Zeitaufwand für Sie als Verkäufer bedeutet), oder vorab die eigentlich passenden Interessenten abschreckt. Dadurch verschenken Sie ebenso wertvolle Zeit. Wenn Sie die Fotos selbst erstellen möchten, achten Sie darauf, dass es hell genug ist und ein realitätsnaher, guter räumlicher Eindruck entsteht.
• Der Immobilienwert und der Verkaufspreis
  Weiterhin zur Vorbereitung gehört es, den Immobilienwert zu ermitteln und sich für einen Verkaufspreis zu entscheiden. Um den Wert der Immobilie herauszufinden, können Sie beispielsweise die verschiedenen Immobilienportale durchforsten. Mit am bekanntesten sind unter anderem Immobilienscout24, kleinanzeigen und Immowelt. Wichtig sind beispielsweise die Lage der Immobilie, allgemeiner Zustand, Ausstattung, Baujahr und Wohnfläche / Grundstücksgröße und natürlich Angebot und Nachfrage auf dem Markt. Es empfiehlt sich, dass Sie Ihren Markt über eine längere Zeit beobachten. Wenn Sie den Immobilienwert ermittelt haben, gilt es nun einen passenden Verkaufspreis zu finden. Um die Immobilie erfolgreich verkaufen können, ist es wichtig, einen Preis anzusetzen, der zum einen weder zu hoch ist und somit mögliche Käufer abschreckt und der zum anderen auch nicht zu niedrig ist. Denn dies könnte den Kaufinteressenten skeptisch machen. Häufig ist es so, dass Verkäufer den Preis zu hoch ansetzen. Dies hat natürlich Auswirkungen auf die Dauer des Verkaufsprozesses. Das Problem dabei: wenn Ihre Immobilie über Monate auf Immobilienportalen zum Verkauf steht, kann leicht der Eindruck entstehen, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt. Daher lohnt es sich, nochmal genau zu überlegen, ob der Verkaufspreis angemessen ist. Tipp: Wir als Immobilienmakler können Ihnen hierbei auf Grundlage unserer mehrjährigen Erfahrung helfen bzw. durch unsere Projektpartner ein Wertgutachten erstellen. Für unsere Kunden ist die Wertermittlung, der in der Regel bei Gutachtern 1.000€ bis 1.500€ kostet, in unseren Leistungen enthalten. Das Gutachten schafft sowohl Sicherheit beim angestrebten Preis als auch Planungssicherheit für Finanzierungen bei Banken. Sofern Sie sich unsicher sind, melden Sie sich gerne.

Wie Sie das Exposé erstellen und mit der Vermarktung starten

Das Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie. Es bestimmt, ob Interessenten Ihre Immobilie als attraktiv einstufen und hat somit großen Einfluss auf die Anzahl der Anfragen, die Sie erreichen. Ein Exposé sollte bereits die wichtigsten Fragen beantworten und beinhaltet unter anderem eine aussagekräftige Beschreibung der Immobilie, sowie mindestens den Grundriss und Fotos (Außen- und Innenansichten).

Ebenso sollten Sie Besonderheiten der Immobilie mit aufnehmen. Wenn Sie mit Ihrem Exposé in guter Erinnerung bleiben, schaffen Sie eine erste Vertrauensbasis bei den Kaufinteressenten. Die verschiedenen Onlineportale arbeiten hier mit Feldern, die Sie ganz einfach ausfüllen können. Nicht vergessen: Auch die Bank Ihres Interessenten schaut sich das Exposé an und trifft u.a. auf dieser Basis erste Finanzierungsauskünfte.

Mit diesem Schritt beginnt auch direkt die Vermarktung. Suchen Sie sich die verschiedenen Portale heraus, auf denen Sie Ihre Immobilie zum Kauf anbieten möchten. Kaufinteressenten schauen sich häufig auf mehreren Portalen um. Eventuell kann es hilfreich sein, auf mehreren Portalen zu erscheinen und so im Gedächtnis zu bleiben.

Die Preise für die Immobilienanzeigen belaufen sich für den Verkauf von privat von 0 bis zu mehreren Hundert Euro. Hier kommt es ganz darauf an, welches Paket Sie buchen möchten und wie lange die Anzeige online ist. Es ist außerdem möglich, Anzeigen nochmal gesondert hervorzuheben. So erscheinen Sie in der Suche weiter oben.

Sollte sich der Verkauf über mehrere Monate hinweg ziehen, kommt hierbei natürlich eine höhere Summe zusammen. Überlegen Sie sich auch, ob sich eventuell ein Aushang im Supermarkt oder Anzeigenblätter lohnt. Immobilienanzeigen in Tageszeitungen können natürlich ebenso hilfreich sein.

Das meiste Feedback und leider auch Immobilientouristen werden erfahrungsgemäß über die Onlineportale kommen.

Die ersten Anfragen

Es kann gut sein, dass Sie bereits am gleichen Tag, an dem Sie die Anzeige online stellen, die ersten Anrufe erhalten. Vor allem, wenn Sie Ihre Immobilie auf den bekanntesten Portalen eingestellt haben.

Achten Sie darauf, dass Sie möglichst zügig reagieren und auch die ersten Besichtigungstermine vereinbaren können. Doch vorab gilt es, bei jedem Interessenten bereits am Telefon herauszufinden, wie ernsthaft das Interesse wirklich ist. Dadurch sparen Sie sich jede Menge Zeit. Finden Sie heraus, welche Immobilie genau gesucht wird und für welche Zwecke. Bezüglich eines Besichtigungstermins ist es noch hilfreich zu wissen, von wo derjenige anreist.

Tipp: Fragen Sie außerdem, ob derjenige bereits mit der Bank über eine Finanzierung gesprochen hat. Passt etwas nicht, können Sie diesen Kaufinteressenten zunächst einmal auf ihre Liste mit aufnehmen und sich dann gegebenenfalls später nochmal bei ihm melden. Dadurch vermeiden Sie unnötige Besichtigungstermine.

Natürlich sollten auch Sie sich auf einige Fragen einstellen. Besonders häufige Fragen sind Folgende:

Wie lautet die Adresse?

Ist der Preis verhandelbar?

Wann ist ein Besichtigungstermin möglich?

Der Verkauf – so verhandeln Sie den Kaufpreis

Je mehr Interessenten Sie für Ihre Immobilie gefunden haben, desto einfacher kann die Preisverhandlung für Sie sein. Denn durch mehr Interessenten, die bereit sind, den geforderten Verkaufspreis zu zahlen, haben Sie natürlich eine bessere Verhandlungsposition, ohne dass Sie preislich entgegenkommen müssen.

Sollten Sie nur wenige Interessenten haben, könnte die Preisverhandlung etwas schwieriger werden. Hier sollten Sie vorab eine Schmerzgrenze für den Verkaufspreis festlegen. Denn es sollte natürlich nicht Sinn und Zweck sein, dass der Verkaufsprozess über eine zu lange Zeit läuft. Finden Sie hier ein passendes Maß. Dies kann auch heißen, dass Sie eine Art Kompromiss eingehen müssen, bestehend beispielsweise aus zügigem Verkauf und ein Entgegenkommen beim Preis.

Nach ein paar Wochen ist es ratsam, einmal zusammenzufassen, wie die Nachfrage bisher war und woran die Verkäufe ggf. gescheitert sind. Liegt es am Preis, ist zu überlegen, inwieweit Sie hier weitere Zugeständnisse machen können, bis Sie einen Käufer gefunden haben.

Werden mehrfach die gleichen Dinge bemängelt, beispielsweise eine anstehende Reparatur, kann es in manchen Fällen hilfreich sein, dies vor den weiteren Besichtigungsterminen zu erledigen. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung privat verkaufen, dauert es vielleicht auch erstmal etwas, bis Sie ein Gefühl dafür bekommen.

Den Notartermin vorbereiten

Haben Sie schließlich eine Einigung erzielt und einen Käufer gefunden, kann es trotzdem noch vorkommen, dass dieser abspringt. Daher ein Tipp, um die Sache bereits etwas verbindlicher zu machen: Bitten Sie den Interessenten direkt, einen Notar zu beauftragen. Dieser setzt den Kaufvertrag auf und setzt einen Termin für die Beurkundung fest, an dem alle Parteien anwesend sind. Vorher bekommen Sie beide einen Vertragsentwurf, um nochmal alles zu prüfen.

Wichtige individuelle Abmachungen wie Küchenübernahme oder die Höhe der vereinbarten Kosten sollten ebenso darin zu finden sein.

Eine Reservierungsvereinbarung ist dann sinnvoll, wenn bis zur Beurkundung mehrere Wochen vergehen. So können Sie die Einigung mit dem Käufer noch verbindlicher machen. Verlangen Sie am besten eine Reservierungsgebühr in üblicher Höhe. Durch die Reservierungsvereinbarung kann sich auch der zukünftige Besitzer der Immobilie sicher sein, dass Sie Ihre Verkaufsaktivitäten einstellen.

Die Übergabe der Immobilie

Wurde der Kaufvertrag beim gemeinsamen Notartermin von allen Seiten unterschrieben, ist das Wichtigste erledigt. Selbstverständlich müssen beide Seiten noch ihre Pflichten erfüllen. Sie als Verkäufer müssen die Immobilie zum vertraglich festgelegten Termin übergeben, der Käufer zahlt Ihnen vorab den Kaufpreis. Dies ist beispielsweise auch über ein Notaranderkonto möglich. Haben Sie und der neue Käufer sich darauf geeinigt, den Schlüssel bereits vorab zu übergeben, sollte dies mit im Vertrag festgehalten werden.

Der Notar übernimmt die Schritte der Eigentumsumschreibung. Das bedeutet, dass der neue Käufer schlussendlich in das Grundbuch eingetragen wird.

Erstellen Sie außerdem zur Sicherheit beider Parteien ein Übergabeprotokoll, in dem die wichtigsten Dinge nochmal festgehalten werden, wie die Anzahl der Schlüssel, die Zählerstände (Wasser, Strom, Heizung) und weitere wichtige Infos. Dazu gehören beispielsweise die Auflistung von Mängeln, Infos zur Möbelübernahme, über Zuständigkeiten und Fristen.

Mit der Unterschrift auf dem Protokoll ist die Übergang auf den neuen Käufer erledigt und der Immobilienverkauf von Ihrer Seite abgeschlossen. Der neue Käufer trägt ab jetzt die Kosten und haftet als Eigentümer. In der Regel erfolgt die eigentliche Eigentumsumschreibung dann noch etwas später.

Sollten Sie an einer Stelle auf unseren Service setzen, unterstützen wir Sie gerne beim Verkauf Ihrer Immobilie. Auch für kleine Tipps am Anfang stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Diese Gründe sprechen für den Verkauf über unser Verkaufsteam:

• Wir nehmen Ihnen in der Regel alle Schritte im Verkaufsprozess ab und ersparen Ihnen Kosten und noch wichtiger: Zeit!
• Mit unserer Expertise ermitteln wir den optimalen Verkaufspreis Ihrer Immobilie
• Wir finden häufig und schneller einen passenden Käufer, weil unsere Stammkunden regelmäßig über uns kaufen.
• Wir kennen uns in Rechtsfragen bestens aus und können auch in Kaufvertragsangelegenheiten an Ihrer Seite mit Interessenten vermitteln oder schwierige Grundbuchverhältnisse auflösen.
• Wir beraten Sie in allen Belangen und stehen sowohl Ihnen als auch Ihren Interessenten jederzeit zur Verfügung.
• Wir schützen Ihre Zeit, in dem wir nur mit denjenigen Interessenten auf Sie zukommen, die einen Ankauf auch tatsächlich realisieren können. Wir übernehmen die Vorauswahl und prüfen Bonität und Eignung für Ihre Immobilie.

Hinweis: 

Bitte beachten Sie, dass trotz sorgfältigster Recherche unsere Ratgeber keine Rechts- und Steuerberatungen ersetzen können und Fehler niemals ausgeschlossen werden können. Jede Situation ist individuell und wir empfehlen daher immer auch, einen Steuerberater oder bei Bedarf Rechtsanwalt zu konsultieren.

Sollten Ihnen beim Lesen unseres Artikels ein Fehler aufgefallen sein, freuen wir uns über einen Hinweis und versuchen dies schnell zu korrigieren.