Sie sind aus einem bestimmten Grund hier

Sie sind aus einem bestimmten Grund auf dieser Seite. Sie sind selbst betroffen oder kennen jemanden, den das Thema Scheidung umtreibt. Und da wir Spezialisten für den Bereich Verkauf von Immobilien sind, hängt daran sicher auch eine Wohnung, ein Haus oder sogar eine Kapitalanlage. Sie möchten wissen, was im Fall einer Scheidung zu tun ist und Ihre Optionen kennenlernen.

Genau dafür ist dieser Ratgeber da. Und ganz offen: Sie sind nicht allein. Überstürzen Sie an dieser Stelle nichts und schauen sich in Ruhe an, welche Optionen Sie mit Ihrer Immobilie haben. Dafür sind wir da. Sprechen Sie uns gern auch direkt an.

Der Immobilienkredit

Häufig werden Immobilienfinanzierungen für einen sehr langen Zeitraum abgeschlossen. Das eigene Heim sollte der sichere Hafen im Alter werden. Das alles ändert sich im Falle einer Trennung. Was passiert im Falle einer Scheidung mit den Kreditraten und wie sieht die Haftung für die Immobilie aus?

Fakt ist: Verbindlichkeiten gegenüber der Bank müssen bedient werden. Sonst droht die Zwangsversteigerung.

Steht nur einer der beiden Ehepartner im Kreditvertrag, haftet dieser allein. Stehen beide drin, sind Sie beide für die weitere Zahlung der Kreditraten verantwortlich, auch wenn einer von beiden auszieht. Gleiches gilt auch, wenn nur einer von Ihnen im Grundbuch eingetragen ist. Der Kreditvertrag kam mit der Bank als Vertragspartner separat zustande und Sie haften beide gesamtschuldnerisch. Das heißt, dass wenn Ihr(e) Partner(in) nicht zahlt, wird sich die Bank an Sie wenden. Sie sehen, Sie haben beide im Fall einer Scheidung großes Interesse daran, sich nicht komplett zu zerstreiten und alles gütlich abzuwickeln. Selbst wenn die Emotionen gerade hochkochen.

Bleibt einer von Ihnen beiden in der Immobilie wohnen, können Sie von ihm Nutzungsentschädigung verlangen. Dies kommt einer Miete gleich, da der Gebrauchsgegenstand ja weiter ge- und benutzt wird und sich deshalb abnutzt. In so einem Fall suchen Sie am besten frühzeitig nach anwaltlicher Beratung. Dafür gibt es entsprechende Tabellen, die hier Anwendung finden und für Klarheit sorgen.

Längerfristig sollten sich beide Ehepartner grundlegend darauf einigen, was mit der Immobilie passieren soll. Soll die Immobilie verkauft werden, worauf es in den meisten Fällen hinausläuft, gibt es einige Dinge zu beachten. Darauf möchten wir Ihnen hier die wichtigsten Antworten geben.

Bewertung und Vorfälligkeitsentschädigung

Die gute Nachricht zuerst: Ihre Immobilie ist mit hoher Wahrscheinlichkeit mehr wert, als die Restsumme, die noch bei der Bank offen ist. Durch Tilgung und ggf. einen Wertzuwachs ergibt sich häufig eine Summe, die im Fall eines Verkaufs beiden Ehepartnern einen Neustart ermöglicht. So viele Emotionen an der Immobilie auch hängen, so wichtig ist es, sich frei für die Zukunft zu machen und ein neues Kapitel aufzuschlagen. Nutzen Sie das für sich!

Bei der Bewertung Ihrer Immobilie ziehen Sie am besten einen neutralen Immobilienexperten hinzu. Mit rechtssicheren Bewertungsverfahren erhalten Sie ein Ergebnis, an welches alle Seiten gebunden sind. So kann Streit vermieden werden und alle Seiten wissen, was auf Sie zukommt.

Selbst wenn Sie aktuell einfach nur raus wollen und alles hinter sich lassen möchten, geben Sie sich einen Ruck und holen sich einen Experten. Ein Termin genügt in der Regel und Sie sehen klarer. Das ist wichtig für Ihre weiteren Planungen und zeigt Ihnen in der Krise zusätzlich auch die Möglichkeiten auf, die Sie haben. In ein bis zwei Jahren denken Sie an den Ex schon gar nicht mehr. Das fehlende Geld, weil Sie sich zu früh haben zu irgendetwas breitschlagen lassen, bereuen Sie ewig – das ist sicher.

Mit dem Verkauf müssen Sie übrigens nicht warten, bis die Scheidung vollzogen ist. Sie können bereits im Trennungsjahr den Verkauf abwickeln. Häufig ergibt sich aus einer Trennung eine finanzielle Mehrbelastung. Umzüge, neue Einrichtungsgegenstände, ein zweites Auto und längere Fahrtwege sorgen für zusätzliche Kosten. Ist die Immobilie verkauft, können solche Kosten i.d.R. kompensiert werden und Sie können sich auf den Neuanfang konzentrieren.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie innerhalb der Zinsbindung werden möglicherweise Vorfälligkeitsentschädigungen gegenüber der Bank fällig. Vereinfacht ausgedrückt: Vertrag ist Vertrag und die Bank besteht auf die Zinsen, die Sie bis zum Ende der Laufzeit Ihrer Finanzierung gezahlt hätten. Das können wir Ihnen einfach ausrechnen, wie hoch das in Ihrem Fall wäre. Melden Sie sich dazu gern bei uns.

Spekulationssteuer: Wir räumen mit dem Mythos auf

Wir räumen hier mal mit einem Mythos auf: Haben Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst bewohnt, gilt für Sie NICHT die Spekulationsfrist von 10 Jahren für einen steuerfreien Verkauf. Haben Sie die Immobilie in den vergangenen drei Jahren ausschließlich selbst bewohnt und nicht vermietet, ist der gesamte Verkaufserlös steuerfrei. Haben Sie ein Büro oder ein Kleingewerbe eingerichtet, wird ausschließlich auf diesen Anteil Spekulationssteuer fällig. Diese Berechnung erfolgt anhand der genutzten Fläche. Thema erledigt. Warum dieser Mythos immer noch rumgeistert, können wir nicht sagen. Aber nun wissen Sie es besser.

Disclaimer: Wir dürfen steuerlich nicht beraten. Deshalb lassen Sie sich das von Ihrem Steuerberater gern bestätigen.

Verkaufen oder vermieten?

Auch bei einer Scheidung haben Sie natürlich viele Optionen. Das meinten wir, als wir eingangs von „nichts überstürzen“ sprachen. Sie könnten Ihre Immobilie auch vermieten. Wo sind die Vorteile?

Beim Verkauf schaffen Sie unmittelbar Liquidität. Der Verkaufserlös geht durch zwei und die Immobilie ist aus der Sicht und irgendwann auch aus dem Sinn. Sie können sich neu einrichten, anderweitig investieren oder das Geld anlegen.

Bei einer Vermietung können Sie für sich dauerhafte Einnahmen generieren. So bleibt die Immobilie im Familienbesitz und kann ggf. an die nächste Generation vererbt werden.

Aber Achtung: In der Regel sind noch Restschulden auf dem Objekt, so dass die Vermietung mindestens Kapitaldienst und Rücklagen erwirtschaften sollte. Bei einem Mieterwechsel kann es u.U. zu größeren Renovierungsarbeiten kommen, so dass Sie das in Ihre Planungen einbeziehen sollten.

Der wohl wichtigste Punkt: Wenn Sie sich für eine Vermietung entscheiden und sind beide Eigentümer der Immobilie, haben Sie auch nach der Scheidung immer noch miteinander zu tun. Eine Vermietung kann, wenn das Objekt z.B. vererbt werden soll, eine gute Zwischenlösung sein. Bedenken Sie dabei aber stets die emotionalen Herausforderungen, die das mit sich bringen kann.

Die Vermietung ist in gewissem Umfang auch eine Grundsatzentscheidung. Vermietete Immobilien lassen sich nur mit Abschlägen an Kapitalanleger verkaufen, wenn Sie Ihre Pläne ändern und später doch verkaufen wollen. Eigennutzer sind bereit für Ihr „Traumhaus“ deutlich mehr zu zahlen, als jemand, dessen Motivation im Anlegen von Geld liegt. Wägen Sie diese Entscheidung daher gut ab. Nicht zu vergessen: Sie sind dann Vermieter und haben von der Mieterauswahl bis zur Mieterverwaltung die volle Verantwortung. Ein Mietnomade, der sich eingangs als sympathisch vorstellt, kann schnell zum Albtraum werden. Sie sind weiterhin verantwortlich für die Instandhaltung der Immobilie, die Verkehrssicherungspflicht und die Nebenkostenabrechnung.

Wert einer Scheidungsimmobilie ermitteln

Für einen ersten groben Überblick können Sie sich in den Portalen wie Immoscout oder Immowelt umschauen. Aber wirklich nur für den ersten Überblick. Jede Immobilie ist ein Unikat. Und ob der Nachbar im vergangenen Jahr wirklich das bekommen hat, was er Ihnen gesagt hat oder was Sie im Internet gesehen haben, werden Sie nie erfahren. Vertrauen Sie uns: Hat er sicher nicht.

Die Aufwärtsspirale bei der Preisgestaltung in Online-Portalen ist hinlänglich bekannt. Jeder schlägt noch mal was drauf, baut Verhandlungsspielraum ein und am Ende sehen die Preise aus, naja, wie sie nun mal aussehen. Aber spätestens bei der Bewertung durch die Bank ist dann Ende der Fahnenstange. Die meisten Käufer müssen finanzieren. Und wenn die Bank sagt, dass es zu teuer ist, ist es zu teuer. Das ist dann meist der harte Schlag auf den Boden der Realität.

Die wirklich interessanten Käufer sind dann schon längst weg. Übrig bleiben nur noch die, die an jedem Detail rummeckern und noch mal nachverhandeln wollen, weil die Bank einfach nicht mehr zahlen will.

Tun Sie sich das nicht an. Ein kurzer Anruf bei uns und wir ermitteln für Sie den Preis. Bei Bedarf auch mit zertifiziertem Gutachten. Dann haben Sie Rechtssicherheit und können das jedem ambitionierten Verhandler ins Gesicht halten. Sie sparen sich jede Menge Stress und Ärger, den Sie aktuell bei der Scheidung alles andere als brauchen können.

Der letzte Ausweg – Teilungsversteigerung

Gleich vorab: Das empfehlen wir nicht. Raufen Sie sich zusammen und holen das bestmögliche Ergebnis raus. Eine Teilungsversteigerung sollte nur das allerletzte Mittel sein.

Worum geht’s?
Die Teilungsversteigerung ist nichts anderes als eine Zwangsvollstreckung. Wenn sich beide Parteien partout nicht einigen können, beispielsweise auf eine Nutzungsentschädigung, wer bekommt was usw. Sie ist damit die letzte Möglichkeit einer Änderung der Eigentumsverhältnisse, wenn alles andere fehlschlägt. Der Gesetzgeber greift damit zum allerletzten Mittel. Es gibt eine Reihe von Einstellungsgründen für so ein Verfahren aber unsere Empfehlung ist klar: Es geht auch anders. Sie sollten das selbst regeln.

Eine Teilungsversteigerung  ist oft die schlechtere Lösung! Sie ist meist mit erheblichen finanziellen Verlusten für beide Eheleute verbunden. Zudem hat keiner der Eheleute ein Vorkaufsrecht, wenn die Scheidung vollzogen wurde. Sollten Sie darauf spekulieren, dass Sie das Haus zur Hälfte des Kaufpreises erwerben können, da das Gericht das unterste Gebot auf ca. 50% des Marktwertes ansetzt und Sie damit Ihrem Ex-Partner nur die Hälfte dessen zahlen müssen, was es Wert wäre, spielen Sie mit dem Feuer. Es kann u.U. dazu kommen, dass Sie beim Bieterverfahren auf einen Konkurrenten treffen, der ohne Scheu mitbietet und Sie aus dem Rennen wirft.

Unser Rat: Raufen Sie sich zusammen und denken an Ihre Zukunft. Nur wenige Sachen können kräftezehrender sein als eine teure Scheidung. Und auch Sie haben nur ein Leben und jede Sekunde nur einmal zur Verfügung. Rufen Sie uns an, wenn der Schuh drückt und wir setzen uns an einen Tisch. Das ist gerade zu Beginn der Anfang von Ihrem Leben 2.0.

Warum Makler bei Scheidungsimmobilien besonders helfen

Wann treffen Menschen die besten Entscheidungen? Wenn Sie entspannt sind und den Kopf frei haben! Klare Gedanken, einen kühlen Kopf für nachsichtige und nachhaltige Entscheidungen. Dies ist bei einer Scheidung oft nicht möglich, die Emotionen liegen blank und der Fokus ist woanders.

Gehen Sie davon aus, dass Ihr potenzieller Käufer das ausnutzen wird. Er weiß um Ihre Situation, ggf. um die finanzielle Zwickmühle, in der Sie stecken und wird das für sich nutzen wollen. Egal für wie gut sich ein Mensch hält: Lassen Sie ihm die Wahl zwischen zwei Optionen und eine Option ist, 20.000€ weniger zahlen zu können, wird er sie ergreifen.

Keinesfalls möchten wir Ihre Verhandlungskünste in Frage stellen. Aber gerade in dieser Situation sind Sie in eigener Sache nicht die beste Wahl. Sie sind persönlich involviert und haben keine emotionale Distanz mehr. Oder Klartext: Sie sind in dem Fall nicht die beste Option, Ihre Immobilie selbst zu verkaufen.

Sie wissen was jetzt kommt! Deshalb nur ganz kurz: Rufen Sie uns an oder schreiben uns eine E-Mail. Holen Sie sich eine zweite Meinung von uns dazu und dann sind Sie schlauer. Im schlimmsten Fall lernen Sie etwas dazu, im besten Fall lassen Sie Ärger und Stress hinter sich und wir übernehmen alles für Sie. In beiden Fällen gewinnen Sie! Vor allem eines: Lebensqualität und Zuversicht. Denn wir können vor allem eines besonders gut: Zuhören!