In diesem Ratgeber möchten wir Ihnen einen Überblick verschaffen, wie eine Besichtigung abläuft und was Profis dabei berücksichtigen. Wir als Immobilienmakler haben täglich damit zu tun. Zum einen besichtigen wir selbst für uns passende Objekte und wissen somit genau, worauf wir achten und was uns wichtig ist. Zum anderen haben wir schon hunderte von Besichtigungen mit Interessenten selbst durchgeführt und wissen genau, was vor Ort besonders relevant ist.
Das möchten wir nun gern mit Ihnen teilen.
Vorbereitung ist alles – so sollten Sie starten
Grundsätzlich: Behalten Sie immer im Hinterkopf, dass ein Kaufinteressent bei der Besichtigung Ihre Wohnung zum ersten Mal live sieht. Es gibt keine zweite Chance für einen ersten Eindruck. Der erste Eindruck vor Ort ist enorm wichtig. Dazu gehört unter anderem Folgendes:
- Führen Sie notwendige Reparaturen bereits im Vorfeld durch und bessern Sie kleinere Mängel direkt aus. Stehen viele Punkte an und Sie haben nicht genügend Zeit, beginnen Sie mit den Dingen, die den größten Mehrwert bei möglichst geringem Aufwand haben. Wichtig: Nichts verstecken oder kaschieren. Das fällt Ihnen später sowieso auf die Füße und schwächt vor allem Ihre Verhandlungsposition. Machen Sie eher aus einem vermeintlichen Nachteil einen Vorteil.
- Natürlich sollte die Wohnung bei der Besichtigung sauber und aufgeräumt sein. Beachten Sie diese ersten beiden Punkte, haben Sie schon viel gewonnen.
- Ebenso hilfreich: Sollten Sie die Wohnung noch selbst bewohnen, räumen Sie persönliche Gegenstände wie beispielsweise Fotos kurz zur Seite. So kann sich der Kaufinteressent die Wohnung besser als eigenes Zuhause vorstellen. Er kauft ja die Wohnung und nicht die Einrichtung und Erinnerungen.
- Lüften Sie vor der Besichtigung Ihre Wohnung noch einmal komplett durch. Das mag banal klingen aber vertrauen Sie uns. Das ist wichtig!
- Für die perfekte Atmosphäre sorgen außerdem geöffnete Rollläden und Jalousien, damit die Räume hell wirken. Sind Lampen vorhanden – anschalten!
- Wenn die Immobilie aktuell noch vermietet ist, sprechen Sie alle oben genannten Punkte mit dem aktuellen Mieter ab und informieren Sie ihn über Rechte und Pflichten bei einer Wohnungsbesichtigung. Es ist ratsam, dass er/sie auch kein Bargeld rumliegen lässt.
- Besorgen Sie alle nötigen Dokumente (mehr dazu im Folgenden). Oft möchten Käuferinnen und Käufer vor Ort direkt einmal kurz darüber sprechen.
Folgende Dokumente benötigen Sie für die Wohnungsbesichtigung
Dieser Punkt ist so wichtig, dass wir Ihnen hier ausführlichere Informationen mit an die Hand geben möchten. Wie Sie vielleicht bereits wissen, ist mit das wichtigste Dokument der Energieausweis. Denn laut Gesetz muss dieser je nach Objekt spätestens beim Besichtigungstermin der Wohnung vorliegen. Ansonsten drohen gegebenenfalls Bußgelder. Ebenso essenziell sind beispielsweise der Grundbuchauszug, die Teilungserklärung oder auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, damit sich der Interessent ein möglichst detailliertes Bild über die Wohnung und aktuelle Themen der WEG machen kann. Auch Sie sollten sich noch einmal mit den Inhalten der Protokolle vertraut machen und sich auf Fragen dazu vorbereiten.
Wichtig für den Interessenten können außerdem folgende Dokumente sein: das Exposé der Wohnung inklusive Grundriss, die Betriebskostenabrechnungen, Instandhaltungskosten, Informationen über die Rechte Dritter (Wohnrecht, Wegerecht etc.).
Da Sie einige Dokumente bei Behörden beantragen müssen, sollten Sie hierfür genügend Zeit einplanen, damit alles rechtzeitig vorhanden ist. Sollten Sie hierbei Unterstützung benötigen, zögern Sie nicht und melden Sie sich bei uns.
So suchen Sie die passenden Interessenten für die Besichtigung aus
Wenn Sie obige Punkte erledigt haben und die ersten Anfragen eingetroffen sind, gilt es nun, die passenden Interessenten für die Besichtigung Ihrer Wohnung auszusuchen. In vielen Großstädten sind Wohnungen sehr beliebt und es kann vorkommen, dass sie sehr viele Anfragen haben und es gar nicht möglich ist, für alle einen Besichtigungstermin zu vereinbaren.
Treffen Sie daher eine Vorauswahl. Hilfreich ist es hierfür, neben den Kontaktdaten auch den Beruf zu kennen. Haben Sie es eilig mit dem Verkauf, ist es unter Umständen einfacher, nur Interessenten aus der näheren Umgebung einzuladen. Handelt es sich um eine große Wohnung, kann es hilfreich sein, beispielsweise aufgrund der Einkommenshöhe auszuwählen.
Vor allem bei größeren Wohnungen ist es natürlich wichtig, dass sich der Interessent die Wohnung auch tatsächlich leisten kann. Wägen Sie hier ab, was speziell in Ihrem Fall am besten ist. Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich und es gibt kein pauschales Richtig oder Falsch. Wenn Sie Hilfe bei der Auswahl der Interessenten benötigen, melden Sie sich gerne bei uns.
So läuft die Besichtigung ab
Nachdem Sie die ersten Besichtigungstermine vereinbart haben, stellen Sie sich eventuell die Frage, in welcher Reihenfolge Sie die Wohnung präsentieren sollen. Hier gibt es mehrere Möglichkeiten. Manchmal gibt bereits die Aufteilung der Wohnung die Reihenfolge vor.
Ansonsten kommt es auch ganz auf die Vorlieben des Interessenten an.
Hat ein Zimmer beispielsweise einen Balkon mit tollem Blick in die Natur oder über die Dächer der Stadt? Manchmal kann es Sinn machen, das Highlight direkt am Anfang zu präsentieren und hier besonders drauf einzugehen. Manchmal kann es aber auch Sinn machen, sich das Highlight bis zum Ende aufzuheben.
Egal wofür Sie sich entscheiden: wenn sich die Präsentation der Wohnung nach den Vorlieben des Interessenten richtet, können Sie nichts falsch machen. Fragen Sie am besten im Vorgespräch danach.
Gehen Sie auf diese Dinge dann besonders ein, die sich i.d.R. bereits aus dem telefonischen Vorgespräch ergeben haben. Ist ihm beispielsweise die ruhige Lage wichtig, in der sich Ihre Wohnung befindet, können Sie dies in einem passenden Kontext immer wieder aufgreifen. Ist ihm das große Badezimmer wichtig, können Sie hierauf eingehen. Wichtig: Der erste Eindruck zählt, der letzte Eindruck bleibt. Berücksichtigen Sie diesen Grundsatz, ist schon viel gewonnen.
Wichtig für den Kaufinteressenten sind beispielsweise auch Informationen über Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, eventuell auch Informationen zu Ärzten oder Kindergärten / Schulen in der unmittelbaren Nähe.
Zeigen Sie bei der Besichtigung außerdem auch Teile des Gebäudes, die gemeinschaftlich genutzt werden. Sei es der Stellplatz, die Waschküche, den Keller oder auch den Dachboden. Je nachdem, wie das Gebäude aufgebaut ist und genutzt wird.
Es ist nicht unüblich, dass sich die Interessenten beispielsweise für das Verhältnis zu den anderen Wohneigentümern informieren möchten oder wann die letzte Modernisierung der Wohnung stattfand. Eventuell sind auch Instandhaltungsmaßnahmen geplant? Informieren Sie den Interessenten darüber und seien Sie vorbereitet auf weitere Fragen.
Der Besichtigungstermin kann je nach Wohnung 30 Minuten bis zu zwei Stunden dauern. Wenn Sie die Wohnung nur vermieten, sind die Termine häufig etwas kürzer, als wenn Sie die Wohnung verkaufen. Von Vorteil ist es meist, wenn Sie Einzeltermine unter den Interessenten vergeben. Käufer erwarten auch, dass sie sich mehr Zeit für die Besichtigung nehmen können. Häufig ist der Erwerb von Eigentum die größte Investition ihres Lebens. Haben Sie das immer im Hinterkopf bei Ihrer zeitlichen Planung. So können Sie sich genug Zeit für jeden einzelnen nehmen.
Wie geht es nach den Besichtigungsterminen weiter?
Nun haben Sie alle Interessenten bei den Besichtigungsterminen kennengelernt. Wählen Sie jetzt Ihre Favoriten aus, die in die engere Wahl kommen. Mit fünf Interessenten fahren Sie erfahrungsgemäß ganz gut. Geben Sie diesen nun die Möglichkeit, Ihre Wohnung ein zweites Mal zu besichtigen.
Es kann vorkommen, dass der ein oder andere Interessent einen Immobiliengutachter mitbringen möchte. Hier sollten Sie zustimmen, denn in manchen Fällen ist es das unabhängige Urteil eines Sachverständigen, welches dem Interessenten die letzte Sicherheit gibt. Es kann auch vorkommen, dass dies auch direkt der Gutachter der Bank ist. Bleiben Sie hier ganz entspannt. Das gehört heute ganz normal dazu.
Beim zweiten Besichtigungstermin werden häufig noch weitere offene Fragen geklärt.
Egal ob Sie die Wohnung verkaufen oder vermieten, es ist natürlich wichtig, dass Sie am Ende einen passenden Interessenten aussuchen. Generell ist auch der persönliche Eindruck wichtig, den Sie von dem Interessenten haben – und auch Ihre Einschätzung, ob er/sie in die Hausgemeinschaft passt. Speziell noch einen Tipp, sofern Sie nur einen Mieter suchen: hier helfen Ihnen beispielsweise Dokumente wie die Mieterselbstauskunft, die Schufa-Auskunft oder auch die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Ihrer potenziellen Mieter.
Zum Schluss stehen dann noch die Kaufpreisverhandlung und vertragliche Schritte an.
Schaffe ich das alles überhaupt alleine?
Wir möchten ehrlich zu Ihnen sein: ja, Sie können das alles alleine schaffen. Alle Informationen und Tipps, die Sie für den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Wohnung benötigen, finden Sie auf unseren Seiten. Seien Sie sich allerdings bewusst, dass Wohnungsbesichtigungen und die Beantwortung der Anfragen der Interessenten viel Zeit in Anspruch nehmen. Viele Verkäufer unterschätzen dies im Vornherein.
Wenn Sie wenig Zeit haben, sich mit den ganzen Dokumenten oder der Kaufpreisverhandlung unsicher fühlen, oder wenn Sie anderweitig nicht weiterwissen, bietet sich die Zusammenarbeit mit uns an. Wir lieben es, Immobilien zu verkaufen. Das ist das, was wir täglich tun.
Wir kümmern uns nicht nur um Wohnungsbesichtigungen, sondern auch um all die anderen Schritte, die beim Verkauf Ihrer Wohnung anfallen. Von der Bewertung Ihrer Wohnung bis hin zum Notartermin.
Zögern Sie nicht, melden Sie sich bei uns!
Diese Gründe sprechen für den Verkauf über unser Verkaufsteam:
- Wir nehmen Ihnen in der Regel alle Schritte im Verkaufsprozess ab und ersparen Ihnen Kosten und noch wichtiger: Zeit!
- Mit unserer Expertise ermitteln wir den optimalen Verkaufspreis Ihrer Immobilie
- Wir finden häufig und schneller einen passenden Käufer, weil unsere Stammkunden regelmäßig über uns kaufen.
- Wir kennen uns in Rechtsfragen bestens aus und können auch in Kaufvertragsangelegenheiten an Ihrer Seite mit Interessenten vermitteln oder schwierige Grundbuchverhältnisse auflösen.
- Wir beraten Sie in allen Belangen und stehen sowohl Ihnen als auch Ihren Interessenten jederzeit zur Verfügung.
- Wir schützen Ihre Zeit, in dem wir nur mit denjenigen Interessenten auf Sie zukommen, die einen Ankauf auch tatsächlich realisieren können. Wir übernehmen die Vorauswahl und prüfen Bonität und Eignung für Ihre Immobilie.
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass trotz sorgfältigster Recherche unsere Ratgeber keine Rechts- und Steuerberatungen ersetzen können und Fehler niemals ausgeschlossen werden können. Jede Situation ist individuell und wir empfehlen daher immer auch, einen Steuerberater oder bei Bedarf Rechtsanwalt zu konsultieren.
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