Vorschlag: 

Wenn Sie noch unsicher sind, wie viel Ihre Immobilie momentan wert ist, übernehmen wir für Sie gern die Bewertung. Einfach Online-Bewertung anfragen und eine Orientierung erhalten.

Los geht’s: Worum Sie sich als Verkäufer(in) kümmern müssen.

Als Verkäufer kommen eine Reihe von Aufgaben auf Sie zu, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung allein verkaufen. Dazu zählen unter anderem:

• • Angebotspreis finden
  • Verkaufsdokumente zusammenstellen und aufbereiten
  • Immobilie verkaufsfördernd bewerben
  • potenzielle Käufer herausfiltern und qualifizieren
  • Besichtigungstermine organisieren und wahrnehmen
  • Käuferauswahl und Bonität sicherstellen
  • Kaufpreisverhandlungen durchführen
  • rechtliche Belange klären
  • Kaufvertragsabwicklung über ein Notariat organisieren
  • Haus oder Wohnung rechtssicher übergeben

Neben dem vor allem zeitlichen Aufwand kommen auf jeden Verkäufer finanzielle Aufwände zu. Zum Ende unseres Ratgebers haben wir eine Aufstellung der Kosten hinterlegt, wie sie üblicherweise mindestens entstehen.

Wie finden Sie nun den richtigen Verkaufspreis?

Grundsätzlich gilt: Der festgelegte Preis entscheidet maßgeblich, ob sich Interessenten für Ihre Immobilie finden. Denn gehen Sie davon aus, dass auch diese den Markt bereits lange im Blick haben und die aktuellen Preise kennen. Oft haben Sie sich schon einige Immobilien angeschaut, so dass sie eine gute Vergleichsmöglichkeit zu Ihrem Objekt haben.

Um mit dem richtigen Preis veröffentlichen zu können, sollten Sie vorher einschätzen, wie viel ihre Immobilie wert ist. Sie können beispielsweise in Immobilienportalen schauen, was andere Anzeigen an Informationen bereit halten. Beim Vergleich achten Sie dabei aber besonders darauf, dass ein Vergleich auch möglich ist.

Jede Immobilie ist ein Unikat und ein Pool oder eine Saune im Keller können erhebliche Preisunterschiede bewirken. Schauen Sie gern auch mal in Zeitungen, ob Sie dort Vergleichsangebote recherchieren können.

Wichtig ist: Recherchieren Sie gewissenhaft und beobachten den Immobilienmarkt über einen längeren Zeitraum. Aus der Praxis bieten sich hier mehrere Wochen, idealerweise drei bis sechs Monate an. Ist Ihr Angebot nicht optimal platziert verschenken Sie entweder bares Geld, weil der Preis zu niedrig ist oder Sie bekommen keine oder die falschen Interessenten (Immobilientouristen).

Wollen Sie direkt auf Nummer sicher gehen, lassen Sie Ihre Immobilie von einem Immobiliengutachter einschätzen. Diese Preiseinstufung ist zwar nicht ganz günstig aber das ist es wert, wenn Sie selbst verkaufen möchten.

Gutachter bewerten Ihre Immobilie anhand unterschiedlicher Kriterien wie Zustand, Besonderheiten und Lage und erstellen ein Wertgutachten. Abhängig vom Wert Ihrer Immobilie kann das mehrere tausend Euro kosten. Wichtig: Die gutachterliche Bewertung garantiert Ihnen noch nicht, dass sich zu Ihren Vorstellungen ein Käufer findet. Ein preisintensiver Exot braucht bspw. eben auch eine spezielle Zielgruppe.

Welche Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie?

Unterlagen zu Ihrem Objekt sind für den Verkauf Ihrer Immobilie zwingend notwendig. Selbst wenn ein Interessent großzügig über das eine oder andere hinweg sieht – spätestens seine Bank wird das nicht mehr tun. Und darauf sollen Sie vorbereitet sein.

Die Beschaffung der Unterlagen benötigt in der Regel einiges an zeitlichem Vorlauf und verursacht Kosten. Planen Sie das also am besten direkt von Beginn mit ein. Bei einigen Dokumenten ist es erforderlich, sie bei Behörden und entsprechenden Dienstleistern zu beantragen.

Eine Auswahl der erforderlichen Unterlagen:

• Energieausweis
• u.U. bemaßter Grundriss
• gegebenenfalls Wohnflächenberechnung
• Grundbuchauszug
• Protokolle über Sanierungen beziehungsweise Modernisierungen
• Nebenkostenabrechnung/Betriebskostenabrechnung
• Bauunterlagen wie Grundrisse, Ansichten, Baupläne, Baugenehmigungen etc.
• bei Kapitalanlagen (zusätzlich): Mieterlisten, Mietverträge sowie ggf. Nachweise über Mietzahlungen und Mieterhöhungen, Versicherungsunterlagen
• bei Wohnungen: Teilungserklärung inkl. Nachträgen, Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Protokolle der letzte drei Eigentümerversammlungen
• beim Verkauf vermieteter Immobilien: Wohnungsmietverträge, Mietkautionsnachweise

Hinweis: 

Fehlende Unterlagen sind nicht nur ärgerlich und können Ihren Verkauf zeitlich erheblich verzögern, sondern gegebenenfalls sogar ganz scheitern lassen. Gleichsam besteht für Sie als Verkäufer auch ein finanzielles Risiko. Es drohen bspw. Bußgelder, wenn der Energieausweis in bestimmten Phasen des Verkaufsprozesses nicht vorliegt.

Potenzielle Käufer benötigen zur Anfrage bei ihrer Bank ebenfalls entsprechende Unterlagen, so dass die Bank eine Kreditvergabe entscheiden kann. Eben hier kommt auch wieder der Punkt Preisfindung ins Spiel. Haben Sie einen Mondpreis festgelegt, kommt hier selbst der sympathischste Interessent nicht weiter. Die Bank wird keinen Kredit gewähren. Nehmen Sie sich daher genügend Zeit und digitalisieren alle Unterlagen. Sie werden sie an Interessenten und deren Banken häufiger weitergeben und für Rückfragen zur Verfügung stehen müssen.

Wer seinen Immobilienverkauf privat organisiert, sollte mindestens zwölf Stunden für die Aufbereitung und Strukturierung seiner Unterlagen einplanen.

Wie überzeugen Sie Kaufinteressenten von Ihrer Immobilie?

Haben Sie den Verkaufspreis für Ihre Immobilie gefunden und festgelegt, gilt es jetzt, Interessenten für Ihre Immobilie zu finden und zu begeistern. Dafür eignen sich vor allem Anzeigen auf den großen Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 oder Immonet aber natürlich auch Zeitungsanzeigen und Anzeigen auf Nischenseiten.

Je nach Dauer der Anzeigen müssen Sie mit unterschiedliche Kosten rechnen. Eine Standardanzeige auf ImmobilienScout24 kostet einen Privatverkäufer für eine Laufzeit von drei Monaten zwischen 250 Euro bis 450 Euro, je nach gebuchtem Service.

Nach unserer Erfahrung sollten Sie bei einem privaten Immobilienverkauf mehr Zeit einplanen und damit höhere Anzeigenkosten einkalkulieren. Um möglichst viele Interessenten anzusprechen, sollten Sie Ihre Immobilie in mehreren Portalen bewerben. Interessenten haben häufig nicht alle Portale gleichsam im Blick. Finden Sie am besten vorher raus, welches Portal für Ihre Immobilienklasse besonders geeignet ist.

Ihre Immobilienanzeige sollte wie ein ansprechendes Exposé aufbereitet sein und auf den ersten Blick überzeugen, vor allem durch qualitativ hochwertige Bilder. Auch die Bank schaut sich das genau an.

Unser Tipp: Machen Sie das nicht selbst, es sei denn Sie sind Fotograf. Engagieren Sie einen professionellen Immobilien-Fotografen, der die Vorzüge Ihrer Immobilie erkennt und ins beste Licht rückt. Dazu zählt vor allem auch eine gute Nachbearbeitung. Die Kosten für einen Fotografen variieren je nach Zeitaufwand. Planen Sie dafür am besten rund 300 Euro ein.

Beim Lesen des Textes Ihrer Immobilienanzeigen sollten Interessenten Lust auf mehr bekommen. Der Text spielt für den Verkauf daher eine wichtige Rolle. Er sollte nicht nur alle wesentlichen Informationen zu Ihrer Immobilie enthalten, wie Lage, Zustand und die Ausstattung, sondern auch Besonderheiten, die Ihr Objekt einzigartig machten. Es ist daher sehr entscheidend, sich für die Beschreibung ausreichend Zeit zu nehmen und hier keinen Schnellschuss abzuliefern. Banken prüfen das Exposé ebenfalls sehr sorgfältig auf wertrelevante Informationen.

Verkäufer ohne Verkaufserfahrung sollten ca. einen Tag für die Anzeigenaufbereitung einplanen.

Wie aufwändig ist die Kommunikation mit Kaufinteressenten?

Haben Sie Ihre Immobilie platziert, melden sich die ersten Interessenten und Sie dürfen Besichtigungen organisieren. Was kommt hierbei auf Sie zu? In dieser Phase arbeiten Sie die Anfragen potenzieller Käufer ab und koordinieren Besichtigungstermine.

Parallel beantworten Sie Fragen, versenden Unterlagen (z.B. Bauakten) und halten Ihre Immobilie weiter in Schuss. Die Kommunikation mit Interessenten erfolgt sowohl schriftlich als auch telefonisch. Sorgen Sie daher für eine gute Erreichbarkeit und stellen sich darauf ein, dass Interessenten unterschiedliche Kommunikationswege bevorzugen.

Interessiert sich jemand für ihr Objekt, will er natürlich viel wissen. Es ist ja häufig auch für ihn die größte Anschaffung seines Lebens. Der Zeitaufwand orientiert sich bei ca. zehn Stunden je Interessent. Das sind unsere Erfahrungswerte für die Betreuung eines Interessenten.

Wie sollte die Besichtigung organisiert sein?

Haben Sie die Vorqualifizierung abgeschlossen, sind als nächstes Besichtigungstermine zu vereinbaren und mit jedem potenziellen Käufer die Immobilie zu besichtigen – idealerweise in einem Einzeltermin.

Wer viel Geld zahlt, möchte auch die entsprechende Zeit für eine Entscheidung bekommen. Je nach Erfordernis und Größe Ihre Objektes sollten Sie dabei 30 bis 60 Minuten pro Termin einplanen. Zehn bis zwölf Stunden kommen hier schnell zusammen, da erfahrungsgemäß auch mit Terminabsagen und Nachvereinbarungen und Infogesprächen zu rechnen ist.

Bei Kapitalanlagen sind Besichtigungen vorher in jedem Fall mit den Mietern abzustimmen. Planen Sie auch dafür mit großzügiger Vorlaufzeit Fristen ein, um keine bösen Überraschungen zu erleben.  Aber auch bei nicht vermieteten oder eigengenutzten Immobilien sollten die Termine gut vorbereitet sein. Was Sie tun können, um Ihre Immobilie im besten Licht erscheinen zu lassen, finden Sie in unserem Beitrag dazu. Als durchschnittlicher Zeitaufwand für die Vorbereitung von Besichtigungen sind zwei bis fünf Stunden nicht zu wenig.

Ist der Interessent „vom Hof“, sollte die Besichtigung nachbereitet werden. Im Termin sind sicher Fragen offengeblieben, die Sie gegenseitig aneinander richten möchten und die es nun zu klären gilt.

Da vorab auch nicht alle Unterlagen nötig sind, um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen, sind nun die Unterlagen bereitzustellen, die der Interessent jetzt gern noch hätte bzw. benötigt, um seine Anfrage bei der Bank zu stellen.

Der Zeitaufwand für die Nachbereitung liegt i.d.R. bei fünf Stunden je Interessent (E-Mails und Telefonate eingerechnet).

Immobilien privat verkaufen: Wie aufwändig ist ein Verkaufsabschluss?

Sind Sie sich mit einem Interessenten grundsätzlich einig, stehen jetzt noch Kaufpreisverhandlung an. Erfahrungsgemäß wird immer noch mal versucht, den Preis zu „korrigieren“. Verhandlungen können telefonisch, per Mail oder persönlich stattfinden aber ganz wichtig: Planen Sie dafür genügend Zeit ein. Bleiben Sie geduldig und nehmen sich den entsprechenden Raum. Gehetzt und halbgar vorbereitet bringen Verhandlungen niemandem etwas, am allerwenigsten Ihnen.

Es gibt i.d.R. sieben Einwände, die jeder Käufer im Vorfeld gern ausgeräumt haben möchte, bevor er sich sicher fühlt. Sie sollten das also mit Gelassenheit angehen. Sind Sie schlecht vorbereitet und unsicher, nutzen Käufer das auch gern für Kaufpreisverhandlungen aus. Und Sie haben vor allem eines nicht – Geld zu verschenken.

Bereiten Sie sich gut auf mögliche Argumente vor und setzen so Ihren Wunschpreis durch. Das ist unserer Erfahrung nach besonders beim Kauf von privat die größte Hürde. Denn über Geld spricht man nicht gern, gerade, wenn auch noch persönliche Erinnerungen an der Immobilie hängen und der professionelle Abstand fehlt.

Haben Sie die Zahlungsfähigkeit der Interessenten geprüft, steht die Entscheidung an, wer die Immobilien erhalten soll. In aller Regel werden potenzielle Käufer noch einmal Termin mit Sachverständigen oder Gutachtern der Bank wahrnehmen wollen und teilweise auch müssen. Sorgen Sie daher für einen guten Informationsaustausch. Wenn aus Gründen der Verkauf an dieser Stelle platzt, weil etwas nicht gut vorbereitet wurde, sind alle anderen Interessenten jetzt ggf. schon weg und Sie müssen von vorn beginnen.

Üblich aber nicht vorgeschrieben ist es, dass der Käufer den Notar beauftragt und dieser einen Kaufvertrag für Ihre Immobilie erstellt. Dieser ist sorgfältig zu prüfen. Er hat eine erhebliche Auswirkung und sollte vor allem auch Ihre persönlichen Vorstellungen berücksichtigen. Planen Sie daher mindestens zehn bis 12 Stunden für eine intensive Prüfung des Vertrags inkl. Rückfragen ein, um Rechtsicherheit zu erhalten.

Sind Sie mit dem Kaufvertrag zufrieden, findet der rund zwei- bis dreistündige Unterzeichnungstermin in den Räumlichkeiten des Notars statt, in dem der Vertrag verlesen und ggf. noch Nachverhandlungen anstehen.

Sobald nach mehrwöchiger Bearbeitungszeit in Ämtern der Käufer den Kaufpreis überweist kommt es zum sog. Nutzen-Lasten-Wechsel. Sie übergeben Ihre Immobilie mit allen Schlüsseln und erforderlichen Unterlagen.

Planen Sie dafür noch einmal zwei bis drei Stunden ein, um alle Fragen zu klären und im Nachgang Ihren Aufwand zu minimieren. Sie wollen mit der Immobilie ja auch irgendwann vollständig abschließen.

Berechnungskalkulation: Zeitlicher Aufwand und Kosten

Die nachfolgende Aufstellung zeigt die Kosten, wie sie üblicherweise bei einem Verkauf von Privat entstehen. Wir haben dabei angenommen, dass Ihre Zeit auch etwas Wert ist und gehen davon aus, dass Sie sich diese Zeit selbst bezahlen würden. Wir gehen der Einfachheit halber von 18,50€/h aus. Das würde bei einer 38 Stundenwoche einmal Monatsgehalt von 2.800€ entsprechen. Externe Kosten, kommen noch mit oben drauf, wenn Sie diese Expertise nicht selbst haben (Regelfall).

Der Verkauf von privat ist, das zeigt unsere Erfahrung keineswegs kostenlos. Vor allem, wenn Sie Ihre Zeit einrechnen, die wir relativ klein gerechnet bei 18,5€/h berechnet haben. Kosten wie Fahrtkosten, Behördengebühren sowie weitere Serviceleistungen sind noch nicht berücksichtigt.

Privater Hausverkauf oder Hausverkauf mit einem Makler?

Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen, sollte Sie die nötigen Voraussetzungen mitbringen:

• • Zeit für Behördengänge und Kommunikation mit Kaufinteressenten.
  • Kaufpreisermittlung, ggf. mit Unterstützung eines Sachverständigen oder Gutachters, um den optimalen Kaufpreis für Ihre Immobilie zu ermitteln.
  • Gutes Ausdrucksvermögen, um Ihre Immobilie in den Anzeigen so zu bewerben, dass Interessenten direkt Lust darauf bekommen und sich vorab einen guten Eindruck machen können.
  • Sie sind bereit, beim Prozess in „Vorleistung“ zu gehen, indem Sie Geld zur Verfügung stellen, um Onlineanzeigen zu schalten und einen professionellen Fotografen hinzuzuziehen.
  • Sie haben die Möglichkeit, schnell und flexibel Interessenten Zugang zu Ihrer Immobilie zu ermöglichen und wohnen idealerweise in der Nähe.
  • Sie sind souverän in Verkaufsverhandlungen und können auch in schwierigen Situationen Ihren Kaufpreis durchsetzen.
  • Sie sind auch am Wochenende und nach 19 Uhr für Ihre Interessenten erreichbar, um Rückfragen zu klären.

Als Verkäufer ist es wichtig, stets sicher und zuversichtlich auftreten zu können. Wir erleben es immer wieder, dass sich alle Parteien einig sind und Vertragstermine dennoch platzen. Sorgen Sie dafür, dass Sie und Ihre Interessenten jederzeit wissen, wo genau im Prozess alle stehen und was die nächsten Schritte sind.

Diese Gründe sprechen für den Verkauf über unser Verkaufsteam:

• • Wir nehmen Ihnen in der Regel alle Schritte im Verkaufsprozess ab und ersparen Ihnen Kosten und noch wichtiger: Zeit!
  • Mit unserer Expertise ermitteln wir den optimalen Verkaufspreis Ihrer Immobilie
  • Wir finden häufig und schneller einen passenden Käufer, weil unsere Stammkunden regelmäßig über uns kaufen.
  • Wir kennen uns in Rechtsfragen bestens aus und können auch in Kaufvertragsangelegenheiten an Ihrer Seite mit Interessenten vermitteln oder schwierige Grundbuchverhältnisse auflösen.
  • Wir beraten Sie in allen Belangen und stehen sowohl Ihnen als auch Ihren Interessenten jederzeit zur Verfügung.
  • Wir schützen Ihre Zeit, in dem wir nur mit denjenigen Interessenten auf Sie zukommen, die einen Ankauf auch tatsächlich realisieren können. Wir übernehmen die Vorauswahl und prüfen Bonität und Eignung für Ihre Immobilie.

Hinweis: 

Bitte beachten Sie, dass trotz sorgfältigster Recherche unsere Ratgeber keine Rechts- und Steuerberatungen ersetzen können und Fehler niemals ausgeschlossen werden können. Jede Situation ist individuell und wir empfehlen daher immer auch, einen Steuerberater oder bei Bedarf Rechtsanwalt zu konsultieren.

Sollten Ihnen beim Lesen unseres Artikels ein Fehler aufgefallen sein, freuen wir uns über einen Hinweis und versuchen dies schnell zu korrigieren.