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Die Zielgruppe der Immobilie finden

Um welche Art von Immobilie handelt es sich? Ob eine Gewerbe- oder Büroimmobilie, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, oder eine Eigentumswohnung: Unterschiedliche Immobilien bedeuten unterschiedliche Kaufinteressenten.

So hat beispielsweise ein Unternehmer, der Büroräume benötigt, andere Bedürfnisse und Vorstellungen an eine Immobilie als jemand, der ein Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage kaufen möchte. Sie sollten sich im Vornherein also klar machen, für welche Zwecke Ihre Immobilie genutzt werden kann und wer Ihre Käufer sind. Was ist den Käufern wichtig? Worauf achten diese ganz besonders? Genau diese Punkte gilt es herauszuarbeiten und beim Verkauf den Fokus darauf zu legen.

So bereiten Sie die Immobilie für den Verkauf vor

Wie Sie bereits erfahren haben, ist es am Anfang besonders wichtig, sich bewusst zu machen, wofür die Immobilie genutzt wird und worauf Interessenten besonderen Wert legen. So kann es Ihnen gelingen, Ihre Immobilie für den Käufer attraktiv zu machen.

Allgemeine Basics sind selbstverständlich aufgeräumte und saubere Räume sowie ein gepflegtes äußeres Aussehen. Ein gestrichener Zaun und ein gepflegter Vorgarten wirken sich bereits positiv auf den ersten Eindruck aus.

Im besten Fall stehen aktuell keine größeren Reparaturen mehr an, sondern sind bereits erledigt. Erstellen Sie sich vorab am besten eine Liste mit den Dingen, die Sie vor dem Verkauf erledigt haben möchten, bevor diese hinterher zu unnötigen Preisverhandlungen führen. Fangen Sie mit den Dingen an, welche die größte Wirkung bei geringem Aufwand erzielen.

Damit sich der Käufer besser mit der neuen Wohnung vertraut machen und seine eigenen Vorstellungen freien Lauf lassen kann, ist es hilfreich, persönliche Gegenstände für die Zeit der Besichtigung kurz wegzuräumen, sofern der Haushalt noch nicht aufgelöst wurde. Der Interessent kann sich Ihre Immobilie dadurch besser als eigenes Zuhause vorstellen. Vermutlich haben Sie sowieso bereits angefangen, etwas auszumisten und Platz zu schaffen.

Denken Sie immer daran: Es gibt keine zweite Chance für einen ersten Eindruck.

Um welche Dokumente muss ich mich kümmern?

Es gibt eine Reihe an Unterlagen, die benötigt werden. Planen Sie sich hierfür genügend Zeit ein. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie beispielsweise Folgendes zur Hand haben:

• Baubeschreibung
• Bebauungsplan
• Bauplan
• Energieausweis
• Flurkarte
• Grundbuchauszug
• Grundriss
• Lageplan
• Auflistung der Nebenkosten / Betriebskosten
• Bei Wohnungen z.B. Protokolle der Eigentümerversammlung und die Teilungserklärung
• Instandhaltungskosten
• Auflistung der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Je nach Verkaufsobjekt sind unterschiedliche Dokumente nötig. Informieren Sie sich in aller Ruhe, damit Sie sich um alles kümmern können, bevor Sie mit dem Verkauf starten.

Rechtliches beim Immobilienverkauf

Neben den Dokumenten gilt es ebenso, alle rechtlichen Angelegenheiten zu klären. Ein Punkt, der bei den meisten wohl etwas Unbehagen auslöst. Denn bei Missachtung drohen teilweise Strafen.

Selbstverständlich dürfen keine falschen Angaben gemacht werden. Essenziell ist hier beispielsweise, wer im Grundbuch als Eigentümer vermerkt ist, ob gegebenenfalls Rechte Dritter dort eingetragen sind usw. Nicht geklärte Grundbuchverhältnisse können problematisch werden und einen Kauf gänzlich scheitern lassen.

Ferner ist entscheidend, ob eine Verwalterzustimmung eingeholt werden muss und wie es mit bspw. Erbbaurechten und Vorkaufsrechten aussieht. Beachten Sie zu diesem Thema auch alle weiteren hier aufgeführten Punkte.

Konkrete Informationen zum Kaufvertrag finden Sie weiter unten.

So ermitteln Sie den Immobilienwert

Ist alles Wichtige vorhanden, muss nun festgestellt werden, wieviel Ihre Immobilie wert ist. Grundsätzlich gibt es verschiedene Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen:

• Angebot und Nachfrage auf dem Markt
• Lage der Immobilie
• Allgemeiner Zustand der Immobilie
• Ausstattung der Immobilie
• Baujahr
• Wohnfläche / Grundstücksgröße

Um herauszufinden, wieviel Ihre Immobilie wert ist, können Sie sich beispielsweise in Immobilienportalen umschauen und vergleichbare Angebote heraussuchen. Machen Sie sich jedoch immer wieder bewusst, dass jede Immobilie einzigartig ist und bereits kleine Unterschiede in der Ausstattung einen großen preislichen Unterschied machen können.

In der Regel empfiehlt es sich, den aktuellen Markt über mehrere Monate zu beobachten und zu vergleichen. Für die Berechnung Ihres Immobilienwertes kann beispielsweise auch ein Immobiliengutachter zu Rate gezogen werden. Natürlich ist das nicht günstig, jedoch sind Sie hier auf der sicheren Seite und haben am Ende ein Wertgutachten in der Hand. Bei guten Maklern ist der Service der Wertermittlung übrigens kostenfrei inkludiert.

Vorschlag: Wenn Sie noch unsicher sind, wie viel Ihre Immobilie wert ist, übernehmen wir als Makler für Sie gern eine kostenlose Erstbewertung.

Ermitteln Sie den Verkaufspreis und entscheiden Sie sich für eine Verkaufsstrategie

Im Anschluss heißt es, aufgrund des Immobilienwertes einen passenden Verkaufspreis zu finden. Damit Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen können, ist es wichtig, einen Preis anzusetzen, der zum einen weder zu hoch ist und somit mögliche Käufer abschreckt und der zum anderen auch nicht zu niedrig ist, was den Käufer skeptisch machen könnte und zudem die falschen Interessenten anzieht.

Hier ein richtiges Maß zu finden, kann manchmal seine Zeit benötigen. Treffen Sie hierbei keine voreiligen Entscheidungen.

Es gibt verschiedene Verkaufsstrategien, die Sie anwenden können, um Ihre Immobilie für den gewünschten Preis zu verkaufen. Welche Sie davon nutzen, ist natürlich unter anderem abhängig von Angebot und Nachfrage.

So können Sie beispielsweise die Immobilie an den Käufer mit dem höchsten Angebot verkaufen (Bieterverfahren, wenn Sie damit vertraut sind) oder Sie haben die Möglichkeit, bewusst einen höheren Preis anzusetzen, um dem Käufer später etwas entgegenzukommen (Geschick erforderlich).

So finden Sie die passenden Kaufinteressenten

Steht alles fest, kann die Vermarktung beginnen. Schließlich müssen die potenziellen Käufer auf Ihre Immobilie aufmerksam werden. Hierfür können Sie beispielsweise die verschiedenen Onlineportale nutzen oder auch Zeitungen – finden sie am besten vorher raus, was für Ihre Immobilie am besten geeignet ist.

Wichtig hierbei ist ein professionelles Exposé, welches direkt den passenden Käufer anspricht. Die Bank schaut sich das später ebenfalls an. Es sollte also hochwertig sein.

Dazu gehören neben den üblichen Eckdaten und einer detaillierten Beschreibung Ihrer Immobilie natürlich auch der Grundriss sowie ansprechende Fotos, am besten von einem Fotografen, worüber wir bereits berichtet haben.

Ebenso ist es möglich, perfekt targetierte Werbeanzeigen (zB Google Ads) zu nutzen, um weitere Kaufwillige zu finden. Haben Sie den ersten Interessenten gefunden, können Sie Besichtigungstermine vereinbaren. Hier fallen im Vorfeld in der Regel viele weitere Fragen des Kaufinteressenten an, auf die Sie sich vorbereiten sollten. Haben Sie Ihren Käufer gefunden, geht es nun zum nächsten Schritt weiter.

Tipp: Nehmen Sie sich vor dem Besichtigungstermin Zeit, in einem telefonischen Vorgespräch Kaufinteressenten vorzuqualifizieren. Dadurch sparen Sie hinterher wertvolle Zeit ein und vermeiden Besichtigungstourismus.

Das müssen Sie beim Verkauf besonders beachten

Im besten Falle konnten Sie sich durch eine passende Verkaufsstrategie schnell mit einem Interessenten auf einen Kaufpreis einigen. Nun ist eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Kaufinteressenten erforderlich, um die weiteren Schritte einleiten zu können. Machen Sie hierbei keine Kompromisse. Bestehen Sie darauf! Passt alles, kann der Vertrag aufgesetzt werden.

• Der Kaufvertrag und Termin beim Notar
  Alles, was Sie mit dem neuen Besitzer vereinbaren, wird in einem Kaufvertrag festgehalten. Teilweise ist es sinnvoll, bereits vorher eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag zu schließen. In der Regel beauftragt der Käufer nun einen Notar, um einen Kaufvertragsentwurf erstellen zu lassen. Dieser sollte im Anschluss nochmal gründlich von Ihnen geprüft werden. Fragen Sie, wenn etwas unklar ist. Wenn der Vertrag dann schließlich für beide Parteien passt, wird er in einem gemeinsamen Notartermin nochmals komplett durchgegangen und besiegelt. Nun heißt es abwarten, bis der Käufer die Immobilie bezahlt – beispielsweise per Notaranderkonto, worauf der Käufer das Geld einzahlt. Oft geht das Geld aber auch direkt an Sie bzw. der offene Teilbetrag an Ihre Bank. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer sowie der Bestätigung des Notars über die Erfüllung aller Auszahlungsvoraussetzungen wird der Käufer in das Grundbuch zunächst per Vormerkung, später als Eigentümer eingetragen. Ähnlich verhält es sich mit den Grundschuldbestellungen seiner Bank.

• Muss ich als Verkäufer Steuern zahlen?
  Es ist möglich, dass Sie als Verkäufer für den Verkauf der Immobilie Steuern zahlen müssen. Dies ist dann der Fall, wenn zwischen Kauf und Verkauf der vermieteten Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme besteht, wenn Eigentümer ihre Immobilie selbst genutzt haben. In dem Fall gelten andere Fristen, nämlich drei Jahren. Konsultieren Sie dazu vorab Ihren Steuerberater. Nur dieser darf Sie in steuerlichen Fragen beraten.

• Die Übergabe
  Ist alles geklärt, der Kaufpreis ordnungsgemäß gezahlt, bekommt der neue Besitzer bei der Übergabe die Schlüssel und alle relevanten Unterlagen für die Immobilie. Sinnvoll ist es hier zusätzlich ein Übergabeprotokoll zu erstellen und von beiden Seiten unterzeichnen zu lassen, um spätere Irritationen zu vermeiden. Wichtig: Die Details der Übergabe und des Ablaufs generell können im Kaufvertrag eingebracht werden. Sprechen Sie uns bei Fragen dazu gerne an.

Weitere Tipps für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie

• Beobachten Sie bereits vor Verkauf die aktuelle Marktsituation vergleichbare Objekte.
• Der Haushalt sollte bei einem Haus oder einer Wohnung vor dem Verkauf in Ordnung gebracht sein.
• Für Kapitalanlageimmobilien (z.B. ETW) kann es sinnvoll sein, die Immobilie erst nach dem Auszug der Mieter zu verkaufen. So geben Sie dem neuen Eigentümer einen größeren Handlungsspielraum und für sich selbst ggf. eine weitere Monetarisierungsoption.
• Läuft der Immobilienkredit noch, wird von der Bank meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Rechnen Sie diese vorher aus und und sorgen für Transparenz.
• Passen Verkauf und der Ablauf des Vertrags zu Ihren persönlichen Planungen? Bedenken Sie hier vor allem Zeiträume und Fristen.

Das Wichtigste: Geben Sie sich Zeit

Denn eine Immobilie zu verkaufen, geht nicht von heute auf morgen. Jeder einzelne Schritt sollte nicht übereilt erfolgen, vor allem, wenn man bisher wenig  Erfahrungen hat oder keinen Makler, der einem jede Menge Arbeit und auch Ärger abnehmen kann. Wieviel Zeit und auch Kosten Sie für den Verkauf einer Immobilie miteinberechnen sollten, haben wir Ihnen in einem weiteren Ratgeber zusammengefasst.

Sollten Sie an einer Stelle nicht weiterwissen, unterstützen wir Sie gerne beim Verkauf Ihrer Immobilie. Auch für kleine Tipps am Anfang stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Diese Gründe sprechen für den Verkauf über unser Verkaufsteam:

• Wir nehmen Ihnen in der Regel alle Schritte im Verkaufsprozess ab und ersparen Ihnen Kosten und noch wichtiger: Zeit!
• Mit unserer Expertise ermitteln wir den optimalen Verkaufspreis Ihrer Immobilie
• Wir finden häufig und schneller einen passenden Käufer, weil unsere Stammkunden regelmäßig über uns kaufen.
• Wir kennen uns in Rechtsfragen bestens aus und können auch in Kaufvertragsangelegenheiten an Ihrer Seite mit Interessenten vermitteln oder schwierige Grundbuchverhältnisse auflösen.
• Wir beraten Sie in allen Belangen und stehen sowohl Ihnen als auch Ihren Interessenten jederzeit zur Verfügung.
• Wir schützen Ihre Zeit, in dem wir nur mit denjenigen Interessenten auf Sie zukommen, die einen Ankauf auch tatsächlich realisieren können. Wir übernehmen die Vorauswahl und prüfen Bonität und Eignung für Ihre Immobilie.

Hinweis: 

Bitte beachten Sie, dass trotz sorgfältigster Recherche unsere Ratgeber keine Rechts- und Steuerberatungen ersetzen können und Fehler niemals ausgeschlossen werden können. Jede Situation ist individuell und wir empfehlen daher immer auch, einen Steuerberater oder bei Bedarf Rechtsanwalt zu konsultieren.

Sollten Ihnen beim Lesen unseres Artikels ein Fehler aufgefallen sein, freuen wir uns über einen Hinweis und versuchen dies schnell zu korrigieren.