Deutschland ist Steuern- und Abgabenweltmeister

Die bittere Pille zuerst. Dann haben wir es hinter uns. „Niemand auf der Welt zahlt mehr Steuern und Abgaben als der deutsche Single.“ Das ist in diesem Welt-Artikel nachzulesen und Sie kennen das sicher auch aus Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis. Wie sehr der Staat zulangt, ist häufig Thema in gemütlichen Abendrunden. Wir schauen uns in unserem Ratgeber nun an, welche steuerlichen Auswirkung der Verkauf Ihrer Immobilie mit sich bringt.

Disclaimer: Wir sind keine Steuerberater und dürfen auch nicht steuerlich beraten. Bitte nehmen Sie unsere Impulse daher als Anlass, sich vorab zu informieren, um Ihre konkrete Situation fundierter mit Ihrem Steuerberater erörtern zu können. Dieser Ratgeber wird Ihnen dabei helfen, Ihrem Steuerberater ein anerkennendes Nicken zu entlocken. Los geht’s.

Wir gehen in diesem Ratgeber davon aus, dass Sie Ihre Immobilien im Privatvermögen halten bzw. oder selbst nutzen. In Deutschland gibt es zwei verschiedene Besteuerungssysteme. Die „Vermögenszuwachstheorie“ und die „Quellentheorie“. Erstere soll hier keine Rolle spielen, da sie ausschließlich auf Gewerbebetriebe oder Einkünfte aus selbstständiger Arbeit angewendet wird.

Die Quellentheorie besagt, dass die Quelle, also Ihre Immobilie, in der Regel nicht besteuert wird, weil sie die Quelle Ihrer Einnahmen bildet. Es werden daher ausschließlich die Einnahmen besteuert, nicht aber die Grundlage der Einnahmen. Das können Sie sich wie einen Brunnen mit Wasser vorstellen. So bleibt es einfacher hängen. Die Immobilie ist damit der letzte Vermögensgegenstand, bei dem eine steuerfreie Veräußerung mit Gewinn überhaupt noch möglich ist. Das galt bis zur Einführung der Abgeltungssteuer im Übrigen auch noch für Aktienveräußerungen bis 2008. Aber natürlich wären wir nicht Abgabemeister, wenn es dazu nicht auch noch Ausnahmen gäbe.

Paragraph 23 Einkommensteuergesetz (EStG)

Um Spekulationen mit Immobilien Einhalt zu gebieten und dadurch steigende Immobilienpreise zu vermeiden, wurde das private Veräußerungsgeschäft im § 23 Private Veräußerungsgeschäfte gesetzlich verankert. Besteuert werden demnach Immobilien (Grundstücke mit und ohne Bebauung), die innerhalb einer Frist von 10 Jahren mit Gewinn veräußert werden. Die Grundlage dieser Frist erfolgt auf Berechnung des Bundesfinanzhofs (BFH) mit Urteil v. 25.03.2021 – IX R 10/20. Maßgeblich für die Fristberechnung sind daher die Daten der beiden Kaufverträge, die die Frist zwischen Ankauf und Verkauf bilden.
Beispiel: Sie haben mit Kaufvertrag vom 01.03.2012 eine fremdvermietete Immobilie erworben. Sie durften Ihre Immobilie daher am 02.03.2022 steuerfrei wieder verkaufen.

Muss die Immobilie – aus welchen Gründen auch immer (bspw. Scheidung) – innerhalb dieser 10 Jahre verkauft werden, werden auf den Gewinn Steuern erhoben. Ob eine Spekulationsfrist vorlag oder nicht, ist dabei unerheblich.

Selbstgenutzte Immobilien – Ihre Wohnung oder Ihr Einfamilienhaus

Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien werden von der Besteuerung ausgenommen. Erfreulicherweise gibt es auch ein neues BFH-Urteil (1. März 2021 – IX R 27/19), welches den steuerfreien Verkauf des häuslichen Arbeitszimmers ebenfalls klärt. Bis dahin musste dieser Teil, der nicht den eigenen Wohnzwecken zugeschrieben wurde, anteilig versteuert werden. Das hat sich nun erledigt. Das ist nun ebenfalls steuerfrei gestellt, da es mit dem eigenen Objekt veräußert wird.

Nun könnte man natürlich auch hier annehmen, und das tut der Gesetzgeber auch, dass der Eigennutz ebenfalls von Spekulanten ausgenutzt werden kann. Deshalb wurde im §23 Abs. 1 EStG eine Formulierung eingefügt, die den steuerfreien Verkauf einschränkt bzw. eine Frist einfügt. So gilt, dass:

• zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein muss,
• die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein muss.

Es ist also nicht möglich, am 01. April eine Wohnung zu beziehen, um diese dann am 01. Mai desselben Jahres mit Gewinn wieder steuerfrei zu verkaufen. Ebenso geht es bei der Betrachtung nicht um volle Kalenderjahre. Zur Erklärung dient folgendes Beispiel:
Sie ziehen im Dezember 2019 in Ihr Haus ein. Der steuerfreie Verkauf ist im Januar 2021 möglich. Es greift der Grundsatz „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“.

Abschließend noch folgende grobe Berechnungsgrundlage: Wie wird der Gewinn errechnet? Ganz einfach: Kaufpreis + Kosten beim Erwerb + Investitionen – Verkaufspreis = Gewinn (oder Verlust). Nur dieser Gewinn wird besteuert. Der Verlust bleibt unberücksichtigt. Noch mal: Ausschließlich der tatsächliche Gewinn wird besteuert. Liegt Ihr Objekt beispielsweise in einem Markt, der stagniert ist oder gar Wertverluste hinnehmen musste, ist möglichweise kein Gewinn entstanden. Insofern würde in diesem Fall auch keine „Spekulationssteuer“ anfallen.

Diese Gründe sprechen für den Verkauf über unser Verkaufsteam:

• Wir nehmen Ihnen in der Regel alle Schritte im Verkaufsprozess ab und ersparen Ihnen Kosten und noch wichtiger: Zeit!
• Mit unserer Expertise ermitteln wir den optimalen Verkaufspreis Ihrer Immobilie
• Wir finden häufig und schneller einen passenden Käufer, weil unsere Stammkunden regelmäßig über uns kaufen.
• Wir kennen uns in Rechtsfragen bestens aus und können auch in Kaufvertragsangelegenheiten an Ihrer Seite mit Interessenten vermitteln oder schwierige Grundbuchverhältnisse auflösen.
• Wir beraten Sie in allen Belangen und stehen sowohl Ihnen als auch Ihren Interessenten jederzeit zur Verfügung.
• Wir schützen Ihre Zeit, in dem wir nur mit denjenigen Interessenten auf Sie zukommen, die einen Ankauf auch tatsächlich realisieren können. Wir übernehmen die Vorauswahl und prüfen Bonität und Eignung für Ihre Immobilie.

Hinweis: 

Bitte beachten Sie, dass trotz sorgfältigster Recherche unsere Ratgeber keine Rechts- und Steuerberatungen ersetzen können und Fehler niemals ausgeschlossen werden können. Jede Situation ist individuell und wir empfehlen daher immer auch, einen Steuerberater oder bei Bedarf Rechtsanwalt zu konsultieren.

Sollte Ihnen beim Lesen unseres Artikels ein Fehler aufgefallen sein, freuen wir uns über einen Hinweis und versuchen dies schnell zu korrigieren.