Wir erleben im Alltag immer wieder, wie nachhaltig Eigentümer sich um Ihre Immobilien gekümmert haben. Das zu sehen, ist einfach schön. Das macht Gespräche mit Eigentümern und später auch potenziellen Käufern erfahrungsgemäß überaus angenehm. Der Wert einer solchen Immobilie muss niemandem mehr erklärt werden. Er ist zu sehen, zu riechen und zu spüren.

Aber warum möchten Eigentümer sich dann überhaupt von Ihrer Immobilie trennen?

Dies können folgende Gründe sein:

1. Altersgründe – Aufgaben werden zu anstrengend
2. Strategischer Verkauf aufgrund der aktuellen Marktsituation
3. Steuerliche Gründe, zum Beispiel „Ehegattenschaukel“
4. Steuerfreier Verkaufsgewinn
5. Erbschaft bzw. Schenkungsgründe
6. Kinder möchten sich nicht drum kümmern
7. Scheidung
8. Umzug
9. Auswanderung

Nicht jeder Grund ist Anlass für einen Verkauf. Ein Nachdenken darüber bietet sich in den meisten Fällen dennoch an. Insbesondere bei der aktuellen Marktsituation. Es lassen sich erhebliche Potenziale heben. Und ob die neue Bundesregierung renditezerstörende Umlagen oder sonstige Bosheiten erlässt, kann im Zweifel ein guter Anlass sein, sich von seiner Immobilie zu trennen. Steigende Zinsrisiken der kommenden Jahre werden in jedem Fall dafür sorgen, dass die Eigenkapitalquoten der Banken angehoben und damit Finanzierungen insgesamt auch wieder teurer werden. Das in Summe macht die aktuelle Situation für einen Verkauf durchaus attraktiv.

Nicht immer bietet es sich dabei an, eine Immobilie breit über den Markt zu streuen. Oft möchten Eigentümer eine entsprechende Diskretion, um Ihre Mieter nicht zu ängstigen oder sich nicht unangenehmen Diskussionen der erweiterten Bekanntschaft stellen zu müssen. Lassen Sie mich an dieser aber eines wirklich deutlich machen: Die beste Resonanz bietet immer noch eine breite Vermarktung. Je mehr potenzielle Interessenten auf ein Angebot treffen, desto mehr Spielraum gibt es für Verhandlungen – und zwar zu Ihren Gunsten.

Jetzt kommt der Part, den Viele uns fragen: Natürlich können wir das auch diskret tun. Wir erhalten jede Woche einige Anfragen mit entsprechenden Suchprofilen. Darüber hat sich in der Vergangenheit eine beachtliche Datenbank an Anlegern und Investoren angesammelt, die wir je nach Objekt auch gezielt ansprechen. Dort ist häufig bereits der passende Käufer dabei.

Sie möchten sich nun aber erst einmal selbst auf den neuesten Stand bringen? Bitte sehr; Genau dafür ist dieser Ratgeber.

Worauf muss ich achten, wenn ich ein Mehrfamilienhaus verkaufe?

Sie sind hier auf unsere Seite gestoßen, was bedeutet, dass Sie die Sache ernst nehmen und alles beachten und richtig machen möchten. Bei uns sind Sie richtig! In diesem Ratgeber möchten wir Ihnen wertvolle Informationen mit an die Hand geben.

Zunächst einmal ist zu erwähnen, dass es sich bei einem Mehrfamilienhaus um eine Immobilie handelt, die in der Regel von mehreren Mietparteien bewohnt wird. Das gilt es immer auch im Hinterkopf zu behalten, insbesondere, wenn es Aufteilungspläne gab bzw. diese bereits umgesetzt wurden, während es bestehende Mietverträge gab. Aber dazu später mehr.

Um Ihr Mehrfamilienhaus erfolgreich verkaufen können, sollten Sie Ihre Fachkenntnisse auf den neuesten Stand bringen und im besten Fall auch Partner hinzuziehen, die über langjährige Erfahrung verfügen. Es ändert sich ständig irgendetwas, insbesondere bei der Gesetzgebung sowie den Mieterrechten. Vor allem wenn es um die langjährige Erfahrung geht, sind wir der ideale Ansprechpartner für Sie. Wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf Ihrer Immobilie! Das ist das, was wir täglich tun. Zudem haben wir den nötigen emotionalen Abstand zu Ihrer Immobilie, was für Sie in Verkaufsverhandlungen am Ende von Vorteil ist.

Wichtige Tipps vorab für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, gelten natürlich die üblichen Grundlagen bei einem Immobilienverkauf genauso auch hier. Diese fassen wir Ihnen im Folgenden nochmal kurz zusammen.

Bevor Sie Ihre Immobilie auf den verschiedenen Portalen zum Verkauf anbieten, sollten Sie einiges vorbereiten. Seien es notwendige Reparaturen durchführen, die erledigt werden müssen, oder dass Sie für einen ordentlichen Vorgarten sorgen. Was hier konkret in Ihrem Fall Sinn macht, entscheiden Sie im Einzelfall.

Besonders wichtig ist der erste Eindruck. Der prägt und bestimmt den weiteren Verlauf der späteren Besichtigung. Das Fotomaterial wird ebenfalls davon profitieren, wenn Ihre Immobilie sauber und gepflegt dasteht. Bedenken Sie dabei schon jetzt: Auch ein Bankberater wird das später einmal sehen. Und bekanntlich ist deren Fantasie deutlich begrenzter, wenn es darum geht, dass Ihre Immobilie als Sicherheit für das gestellte Darlehen herhalten soll.

Also machen Sie lieber gleich von Anfang an Klarschiff. Wo es weniger zu meckern gibt, lassen sich Ihre Preisvorstellungen auch viel besser durchsetzen.

Alle wichtigen Unterlagen bereithalten

Natürlich müssen auch alle Unterlagen bereit liegen. Denn sobald Ihre Immobilie erst einmal online zu finden ist, kann es sein, dass bereits die ersten Interessenten anklopfen. Wenn Sie dann erst die fehlenden Unterlagen bei den Behörden beantragen, kann es sein, dass der Interessent bereits abspringt, da hier unter Umständen einiges an Zeit verloren gehen kann.

Viele Eigentümer nutzen die aktuelle Marktsituation aus und deshalb gibt es insbesondere im Off-Market-Bereich interessante Konkurrenzangebote. Sind Sie mit der Lieferung der Unterlagen zu langsam, ist ein Interessent auch schnell einmal weg. Dies gilt insbesondere, wenn Ihre Unterlagen erklärungsbedürftig sind oder es z.B. noch grundbuchrechtliche Angelegenheiten aufzuarbeiten gibt. Regeln Sie das lieber alles vorher und legen die Unterlagen per Download ab. Diesen Komfort werden Sie sofort zu schätzen lernen. Informationen zu diesem Punkt finden Sie auch noch im Laufe des Ratgebers.

Beachten sollten Sie auch, dass ein Mehrfamilienhaus eine speziellere Zielgruppe an Käufern hat. Hierauf gehen wir im Folgenden nochmal detaillierter ein. Dieser Punkt ist nämlich besonders wichtig.

Wer interessiert sich überhaupt für Mehrfamilienhäuser und was müssen Sie beachten?

Bevor Sie mit dem Verkauf beginnen, sollten Sie genauer definieren, welche Käufergruppe grundsätzlich Interesse daran hat, Ihr Mehrfamilienhaus zu kaufen: in der Regel ist die Käuferzielgruppe hier weitaus erfahrener, als Eigennutzer.

Oft handelt es sich um vermögende Privatanleger, die Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage erwerben oder damit ihr Family Office erweitern. Geht es um die Veräußerung eines explizit zu diesem Zweck aufgebauten Portfolios, sind Ihre Objekte durchaus auch für Fonds oder Pensionskassen interessant. Hier reden wir allerdings von Immobilien der Kategorie Core und Core Plus ab mind. 100 Einheiten. Sprechen Sie uns gern an, wenn wir hierbei helfen können.

Die Käufergruppe von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen sind sich möglicher Risiken bewusster und werden Ihre Due Diligence Punkt für Punkt abarbeiten. Dazu gehört nicht nur die Prüfung der Äußerlichkeiten, wie ein gepflegtes Äußeres z.B. die Fassade, der Vorgarten, eventuell Gartenbereich, sondern auch der Zustand der einzelnen Wohnungen.

Richten Sie sich zu einem späteren Zeitpunkt daher darauf ein, dass Sie die Wohnungen besichtigen und eine Instandhaltungs- und Reparaturaufstellung liefern müssen. Die Käufergruppe hat oft auch Berater an ihrer Seite. Daher ist es auch besonders wichtig, dass Sie den Kaufinteressenten professionell gegenübertreten. Eine wohl vorbereitete Gesamtpräsentation ist später auch eine entscheidende Grundlage für die Finanzierung Ihres Käufers.

Neben den generellen Unterlagen, die für einen Immobilienverkauf benötigt werden, sind ebenso Nachweise aller Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen für die Käuferzielgruppe wichtig. Nicht zu vergessen die Mietverträge und Wohn- und Nutzungsrechte der Mieter. Bevor Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie vorab alles gründlich prüfen, vom Zustand der Immobilie, bis hin zu den Dokumenten. Wir als erfahrener Makler können Ihnen hierbei zur Seite stehen. Mit unserem Know-how steht einem erfolgreichen Verkauf nichts mehr im Wege.

So ermitteln Sie den Immobilienwert und setzen einen passenden Verkaufspreis fest

An diesem Punkt scheitern sehr viele Immobilienverkäufer. Vor allem bei Mehrfamilienhäusern kommen hier mehrere Dinge zusammen, die miteinbezogen werden müssen.

Doch erstmal vorab zur Information: Zu den gängigen Wertermittlungsverfahren bei einer Immobilienbewertung gehört das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. All dies führt in komprimierte Form seit 2020 zur sog. ImmoWertV 2021. Unabhängig davon, welches Preisschild Sie an Ihr Objekt hängen, spätestens die Bank wird genau nach diesem Verfahren prüfen und die Kapitaldienstfähigkeit klären. Dies wiederum hat Auswirkungen auf die Finanzierbarkeit Ihres Interessenten. Wir prüfen für solche Projekte stets von Beginn an nach genau diesen Parametern und lassen auch nur solche Anfragen zu unseren Kunden durch. Die Arbeit findet also im Vorfeld statt und der ganze Prozess scheitert nicht, wie so häufig bei privaten Verkäufen, an der nicht zustande gebrachten Finanzierung. Denn dann geht der ganze Prozess wieder von vorn los, nur dass die ursprünglichen Interessenten dann nicht mehr da sind.

Für die Immobilienbewertung bei einem Mehrfamilienhaus ist eine Prognose über die einzelnen Mieteinnahmen nötig. Denn für Kapitalanleger ist vor allem die Rendite wichtig, also der Ertrag, den die Immobilie durch die einzelnen Mieter erzielt.

Nachdem der Immobilienwert ermittelt also adäquat prognostiziert wurde, gilt es, einen passenden Verkaufspreis zu finden. Die Sache mit dem Verkaufspreis ist jedoch nicht ganz so einfach. Egal, ob Sie ihn zu hoch oder zu niedrig ansetzen: es kann direkt der Anfang vom Ende sein. Informieren Sie sich hier also genau oder holen Sie sich Unterstützung, um einen angemessenen Preis zu finden. Wie schon skizziert: Am Ende muss das ganze Projekt banktauglich sein.

Hier kommen wir mit ins Spiel. Gerne schauen wir uns Ihre Immobilie einmal an. Im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung helfen wir Ihnen bei der Preisfindung gerne weiter.

Zu den Unterlagen: das wird benötigt

Die Unterlagen gehören mit zu den notwendigen Basics, um die Sie sich kümmern müssen. Sie sollten hier unbedingt prüfen, ob alle Dokumente aktuell sind. Eventuell müssen Sie einige Unterlagen neu beantragen. Planen Sie hier also genug Zeit an. Wichtig ist, dass nicht nur die üblichen Unterlagen wie Flurkarte, Grundrisse etc. vorliegen sollten, sondern auch alle Unterlagen bezüglich der Substanz des Hauses und auch zu den Modernisierungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre oder bestenfalls auch länger. Denn Käufer von Mehrfamilienhäusern haben vor allem Angst vor unvorhersehbaren Kosten. Eine Schwammsanierung von einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Parteien kann sich kostentechnisch nämlich schnell im sechsstelligen Bereich bewegen.

Unter anderem benötigen Sie:

• Energieausweis (dieser ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern ist gleichzeitig auch für Kapitalanleger besonders wichtig. Die enthaltenen Informationen u.a. zu Heizkosten etc., sind nötig, um über Sanierungen oder Modernisierungen zu entscheiden)
• Bauakte (enthält u.a. Grundrisse und Informationen zu Umbauten)
• Lageplan
• Grundbuchauszug
• Bebauungsplan
• Flurkarte
• Grundsteuerbescheid
• Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter
• Protokolle
• Betriebskostenaufstellung
• Bisherige Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

Wichtig hierbei ist, dass alle Informationen transparent sind. Wie bereits am Anfang unseres Ratgebers beschrieben, wird sich ein Kaufinteressent alles im Detail ansehen wollen und müssen.

Je mehr Informationen Sie ihm bereitstellen, desto einfacher machen Sie es ihm und je transparenter Sie sind, desto vertrauenswürdiger wirkt dies auf den potenziellen Käufer. Ein Käufer kann schließlich nicht wissen, ob Sie sich um alle angefallenen Mängel gekümmert haben (beispielsweise Feuchtigkeitsschaden etc.). Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus also gut instandgehalten haben, dann zeigen Sie ihm das! Erwähnen Sie jedoch auch, welche Mängel (eventuell) vorhanden sind.

Wenn Sie jemanden suchen, der sich um die Dokumente kümmert und auch souverän auf kritische Fragen antworten kann, melden Sie sich gerne bei uns.

Wie sieht es eigentlich mit Steuern aus und welche Kosten kommen auf mich als Verkäufer zu?

Zu erwähnen ist hier zunächst die Spekulationssteuer. Diese fällt an, wenn Sie das Haus in Privatbesitz weniger als zehn Jahre halten. Entscheidend ist das Datum des Kaufvertrags beim Notar.
Haben Sie Ihre Immobilie in den letzten zehn Jahren ausschließlich selbst bewohnt, was im Falle eines Mehrfamilienhauses eher selten vorkommt, gilt für Sie NICHT die Spekulationsfrist von 10 Jahren für einen steuerfreien Verkauf. Außerdem sollten Sie die Drei-Objekt-Grenze in fünf Jahren beachten, ansonsten fällt noch Gewerbesteuer beim Verkauf an.

Disclaimer: Wir dürfen steuerlich nicht beraten. Ihr Steuerberater kann Ihnen hierzu weitere Informationen geben. Wichtig ist, dass Sie das Gespräch rechtzeitig suchen.

Für Sie als Verkäufer fallen beispielsweise noch Kosten für die Immobilienbewertung an. Ebenso beispielsweise für die Besorgung des Energieausweises oder die Anzeigen in Immobilienportalen. Wir erledigen so etwas kostenfrei für unsere Kunden. Eine Kostenaufstellung für eine Immobilientransaktion im Allgemeinen finden Sie bei uns in diesem Ratgeber.

Woran gilt es als Verkäufer außerdem zu denken?

Abschließend möchten wir noch ein paar Dinge erwähnen, die Sie beim Verkauf im Blick haben sollten. Die Mieter betreffend gibt es einen Kündigungsschutz beim Immobilienverkauf. Das bedeutet, dass der Käufer einer vermieteten Immobilie an die bereits bestehenden Mietverträge gebunden ist. Das ist auch gesetzlich verankert, um die aktuellen Mieter vor plötzlichen Kündigungen zu schützen. Sie kennen das sicher unter dem Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Sie sollten den Käufer außerdem auch darüber informieren, wann Sie zuletzt die Miete erhöht haben. Das ist Bestandteil der Mietenübersicht und wichtig für die Kalkulation auf Käuferseite.

Auch spannend ist das Vorkaufsrecht: Bei Wohnungsverkäufen ist nach § 577 Abs. 1 BGB der Mieter einer Wohnung berechtigt, diese vor anderen zu kaufen. Es gilt also das Vorkaufsrecht des Mieters. Dies betrifft Aufteilungsprojekte, bei denen der Mietvertrag vor der Aufteilung bereits bestanden hat. Wird jedoch das gesamte Mehrfamilienhaus verkauft, spielt das natürlich keine Rolle. Aber dennoch: Behalten Sie das im Hinterkopf.

Es könnte außerdem noch sein, dass Gemeinden ihr Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen, was jedoch eher selten vorkommt. Damit alles transparent und möglichst problemlos abläuft, empfehlen wir, dass verbindliche Regelungen – beispielsweise bezüglich der Betriebskostenzahlungen, offener Mietforderungen oder Kautionsrückzahlungen – fest mit im Kaufvertrag verankert werden. So haben alle Parteien alles schwarz auf weiß.

Sie sehen also, es gibt jede Menge zu beachten, wenn Sie ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten. Wenn Sie einen erfahrenen Partner zu Ihrem Projekt hinzuziehen möchten, melden Sie sich gerne bei uns!

Diese Gründe sprechen für den Verkauf über unser Verkaufsteam:

• Wir nehmen Ihnen in der Regel alle Schritte im Verkaufsprozess ab und ersparen Ihnen Kosten und noch wichtiger: Zeit!
• Mit unserer Expertise ermitteln wir den optimalen Verkaufspreis Ihrer Immobilie
• Wir finden häufig und schneller einen passenden Käufer, weil unsere Stammkunden regelmäßig über uns kaufen.
• Wir kennen uns in Rechtsfragen bestens aus und können auch in Kaufvertragsangelegenheiten an Ihrer Seite mit Interessenten vermitteln oder schwierige Grundbuchverhältnisse auflösen.
• Wir beraten Sie in allen Belangen und stehen sowohl Ihnen als auch Ihren Interessenten jederzeit zur Verfügung.
• Wir schützen Ihre Zeit, in dem wir nur mit denjenigen Interessenten auf Sie zukommen, die einen Ankauf auch tatsächlich realisieren können. Wir übernehmen die Vorauswahl und prüfen Bonität und Eignung für Ihre Immobilie.

Hinweis: 

Bitte beachten Sie, dass trotz sorgfältigster Recherche unsere Ratgeber keine Rechts- und Steuerberatungen ersetzen können und Fehler niemals ausgeschlossen werden können. Jede Situation ist individuell und wir empfehlen daher immer auch, einen Steuerberater oder bei Bedarf Rechtsanwalt zu konsultieren.

Sollte Ihnen beim Lesen unseres Artikels ein Fehler aufgefallen sein, freuen wir uns über einen Hinweis und versuchen dies schnell zu korrigieren.